Guten Abend zusammen!
Wir haben vor einigen Jahren gebaut und befinden uns noch in der Zeit der Gewährleistung. Nun hatten wir einen Sachverständigen im Haus, der eine feuchte (=klitschnasse) Wand feststellte. Als Ursache gibt es mehrere Möglichkeiten. Er schlägt 2-3 weitere Messungen / Untersuchungen vor, die jeweils etwa 600-800 Euro kosten. Schimmelsporen stehen auch im Raum. Eines unserer Kinder, ich und auch ein Haustier zeigen deutliche Symptome, die mit Schimmelsporen in Verbindung stehen könnten. Ich bin bspw seit Mai regelmäßig in ärztlicher Behandlung.
Jetzt ist die Frage: Wie gehen wir vor?
Lassen wir erst alle Untersuchungen vom Sachverständigen durchführen und präsentieren unserem Bauträger die fertigen Ergebnisse oder kontaktieren wir nun ihn und bitten ihn um Untersuchungen?
Wichtig wäre mir das Schimmelgutachten. Falls wir hier wirklich Schimmelsporen hätten, müsste nach meiner Recherche das Haus professionell gereinigt werden.
Wie würdet ihr vorgehen?
Liebe Grüße
Schoko
Baumängel/Feuchtigkeit - wie vorgehen?
Wie habt ihr gebaut? Mit einem Generalunternehmer oder mit einem Architekten und Einzelvergabe?
Da du Bauunternehmer schreibst, gehe ich Mal von ersten aus.
Da ihr noch in der Gewährleistung seid, würde ich umgehend schriftlich den GU zur Mangelbeseitigung auffordern. Das vorliegende Gutachten würde ich ihm im als Grundlage zur Verfügung stellen.
Wenn er darauf nicht reagiert, nochmal mit Fristsetzung. Falls ihr eine Rechtsschutzversicherung habt, direkt mit Anwalt. Und unbedingt einer der auf Baurecht spezialisiert ist.
Wenn dann wieder nichts passiert, kann der Anwalt ein selbstständiges Beweisverfahren vor Gericht beantragen (ist quasi eine Vorstufe zu einer Klage). Im Rahmen dessen wird dann ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger vom Gericht beauftragt. Wenn die Beweisfragen richtig gestellt sind (explizit nach Schimmel fragen), lässt der auch auf Schimmel untersuchen.
Der Vorteil, wenn du bis dann wartest, ist, dass im Falle eines vorliegenden Baummangels der verantwortliche auch die Gerichts- und damit die Sachverständigen- Kosten zahlt.
Klar, kannst du jetzt schon ein Schimmelgutachten erstellen lassen. Aber so lange die Ursache nicht abgeschlossen ist, kann sich immer wieder Schimmel bilden. Ich würde viel mehr auf eine Freimessung nach Ende der Sanierung und der Reinigung bestehen. Das gibt dir dann die Sicherheit, dass nichts verbleibt.
Ich würde noch raten, sich explizit die Versicherungsbedingungen der evtl vorhandenen Rechtschutzversicherung anzusehen. Die meisten üblichen RSV haben Baumängel ausdrücklich ausgeschlossen, da solche Verfahren idR langwierig und teuer sind. Dafür gibt es meist nochmal gesonderte Bauherren- RSV.
"Mit einem Generalunternehmer" Genau
"Das vorliegende Gutachten"
ein Gutachten liegt noch nicht vor. Der Sachverständige war diese Woche bei uns, hat uns die nasse Wand mitgeteilt und angeboten, weitere Untersuchungen durchzuführen, die dann konkret eine (oder 2) Ursache/n benennen sollen.
Jetzt stehen wir vor der Frage: Informieren wir den GU jetzt schon oder erst, wenn alle Ergebnisse da sind? Beauftragen wir ein Gutachten (kurz ~1300 € oder gerichtsfest ~1900€?) oder schon die weiteren Untersuchungen? Oder überlassen wir das dem GU? Sollte man sein eigenes Gutachten haben?
Wir haben jetzt erstmal einen eigenen Schimmeltest besorgt, der nun noch 5 Tage kultivieren muss 🤢 sollte der positiv ausfallen, empfiehlt der Gutachter ein Schimmelgutachten. Eben rief der Tierarzt an, dass unser Haustier weiterbehandelt werden muss. Ich hatte Fotos eingeschickt; jetzt muss ich das Tier kommende Woche wieder vorstellen. Es werden auch direkt Abstriche gemacht um zu gucken, ob Schimmel eine Rolle spielt.
Ein Anwalt wurde uns empfohlen.
„Wie würdet ihr vorgehen?“
Rein vom Ablauf, unabhängig von der rechtlichen Seite:
Wenn du alles schwarz auf weiß hast ist es einfacher für alle Beteiligten. Nicht am Gutachter sparen. Such einen der auch den Ablauf und alles ordentlich begleiten kann und möglichst auch mit den Baufirmen kommuniziert. Dein Wort hat weniger Gewicht. Bei mir ging mit Gutachten alles wie von Zauberhand. Vorher konnte ich mir den Mund fusselig reden, denn was weiß ich schon, oder es wurde „irgendwas“ probiert um an Mängeln etwas zu ändern. Speziell wenn Du meinst, dass z.B. noch professionell gereinigt werden sollte muss das irgendwo zuverlässig stehen denn das sind auch den Bauunternehmen externe Kosten die er nicht einfach so mal übernimmt.
Informiere die Baufirma aber auch parallel, ggf. können weitere Schäden vermieden werden. Meine Baufirma war sehr kooperativ und das Verhältnis war gut. Gutachter war nötig für andere Gewerke.
Informiere dich wie das ggf. mit der Kostenübernahme des Gutachtens ist, der Gutachter sollte wissen ob du die Kosten umlegen kannst. Das selbe mit mögliche Gesundheitskosten, aber ab da wird es sicherlich kompliziert und bräuchte weiteren rechtlichen Beistand.
Sprich: Du würdest ein Gutachten selbst beauftragen und nicht (er-)warten, dass der GU es macht? Vor der Entscheidung stehen wir gerade.
Leckageprüfung 800 Euro, Thermo-irgendwas 500 Euro empfiehlt der Gutachter, dann ein Gutachten (kurz oder gerichtsfest (1300 Euro oder ca 1900 Euro).. ist die Frage: kriegen wir das Geld zurück, wenn wir die Untersuchungen beauftragen oder kann sich der GU weigern, weil wir beauftragt haben und ihm nicht die Wahl ließen?
Selber beauftragter Gutachter ist immer besser. Geht es nur darum Geld vorzustrecken dann würde ich das definitiv tun. Wenn kein Rechtsstreit zu erwarten ist muss es m.E. nicht gerichtsfest sein. Der Gutachter sollte gut sein, dazu gehört euch gut zu beraten was jetzt sinnvoll ist. Probleme finden kann jeder.
Wir haben etwas über 500€ bezahlt um ein paar Mängel festzuhalten. Bei uns hat es gereicht einmal mit den Zetteln zu winken und ab dann lief alles wieder wie am Schnürchen während vorher keiner so richtig Lust auf unsere Probleme hatte.
Ich weiß nicht, ob ihr das Geld zurückbekommen würdet. Ich würde aber vermuten, dass es nicht davon abhängt wer ein Gutachten beauftragt. Eher würde ich davon ausgehen dass der GU im Zweifel halt das tut was er für richtig hält und was seinen Interessen entspricht. Mit eigenem Gutachter oder auch einfach ganz ohne und ein Mikrobiologisches Gutachten o.ä. wird er sicher nicht in Auftrag geben.
Den Fehler zu finden, also Leckageprüfung ist ja kein Gutachten, sondern im Zweifel einfach Arbeit die irgendwer durchführen muss. Wenn Du es selber mit eigenen guten Leuten herausfindest wird es besser sein als wenn der Gu in seiner Wand herumstochert und Dir Geschichten erzählt, aber da hat der GU sicher ein Mitspracherecht über die Kosten die dabei verursacht werden. Da ihr mit GU gebaut habt habt ihr da auch nur einen Ansprechpartner nehme ich an und müsst nicht noch herausfinden welches Gewerk nun verantwortlich ist.
Rechtlich kann ich dir dazu leider gar nicht sagen. Das sollte dein (guter) Gutachter/Baubegleiter aber können.
natürlich musst du zu erst auch den Bauträger informieren. -- Er wird dann u.U. auch selbst schon tätig parallell, wenn sich mehrere Sachen überlappen. Aber klar: paralell holt ihr ein Gutachten über den Mangel ein und fordert den Bauträger dann auf, den Mangel zu beseitigen.
Die Schimmelsache ist ja ein Folgeschaden und kommt mehrfach zur Beseitigung oder eben zum schluss, wenn der Mangel beseitigt ist spätestens nochmal ... da verzahnt sich ne Menge, das ne Menge Geld kosten kann, deswegen so schnell wie möglich den Bauträger in Verzug setzen und das meiste, das Geld kostet auf ihn schon vorab abwälzen...
Dokumentiert gut. Spart nicht am Gutachter . In den meisten Fällen gehts um richtig viel Geld, das die Bauträger heute nicht mehr haben oder es läuft auf einen Prozess raus, wenn er sich quer stellt.
So eine Wand ist ja von heute auf Morgen nicht trocken. - Mit Trocknungsgeräten innen vielleicht oberflächlich, aber die Ursache Beseitigen heisst u.U. ne Menge aufbaggern (oder gehts um innen?). -- egal: wälzt so viele Aufträge so ab, dass der Bauträger die Handwerker schickt. Der der beuauftragt. Der zahlt.
"Aber klar: paralell holt ihr ein Gutachten über den Mangel ein und fordert den Bauträger dann auf, den Mangel zu beseitigen."
Also du würdest auch selbst ein Gutachten beauftragen (zu den Varianten habe ich oben schon geschrieben) und nicht darauf warten, dass der GU dies macht?
Dazu gehört dann auch eine Leckageprüfung (~800 Euro), Thermo-irgendwas Analyse (~500 Euro) und ggf das Schimmelgutachten, falls unser Heimtest positiv ausfällt. Das wären dann erstmal Ausgaben von ca 3000 Euro. Wir wissen nicht, ob der GU sich querstellen könnte, unsere Ausgaben zu übernehmen, wenn wir ihn da vor getroffene Entscheidungen stellen und keine Wahl lassen.
Wenn du den Gutachter selber beauftragst hast du immer das Risiko auf den Kosten sitzen zu bleiben (Bauträger geht insolvent) oder diese erst nach einem langwierigen Rechtsstreit erstattet zu bekommen, dessen Ausgang zunächst erstmal unklar ist bzw eben auch schon einiges kostet (Anwälte, Verfahrenskosten), was du ebenfalls vorstrecken musst. Normale Rechtschutzversicherungen decken das nicht ab.
Ich persönlich würde zunächst den GU schriftlich informieren und mich parallel von einem Fachanwalt für Baurecht beraten lassen.
Ich würde umgehend den Bauträger informieren. Erstens muss er schnellstmöglich die Chance haben den Schaden zu beseitigen. Wenn durch euer verspätete Meldung evtl. noch größere Schäden entstehen, muss der Bauträger sonst nicht haften.
Auch ist es erst einmal die Entscheidung des Bauträgers, wie er die Ursache des Schadens ermittelt. Er hat ein Recht auf Nachbesserung. Ich würde mich nicht darauf verlassen, dass ihr die Gutachterkosten ersetzt bekommt.
Sicherlich ist es ratsam das ganze durch einen Gutachter und einen Anwalt begleiten zu lassen.
Um welche Wand handelt es sich denn, eine Innen oder eine Außenwand, eine Kellerwand oder eine tragende Wand? Bei einer nichttragenden Wand ist es relativ einfach, bei einer Kellerwand schon aufwendiger. Wahrscheinlich wurde nur die Dampfsperre nicht richtig verlegt und muss ausgetauscht werden (wäre die einfachste Lösung). Ansonsten mal die Dachrinnen prüfen, vielleicht ist eine verstopft. Es kann aber auch der Grundwasserspiegel sein, dann ist Neubauen der günstigere Weg. Die Gewährleistung greift nur, wenn es sich tatsächlich um einen Baumängel handelt. Klatschnasse Wände können nicht schimmeln
PN 😀