Ich weiß ihr seid keine Architekten und Statiker etc., aber vielleicht hat jemand irgendwie eine Idee womit man rechnen kann. Bevor man zum Architekten geht und der einen auslacht, weil man unter 200.000€ nicht ausgeht...
Wir haben ein Haupthaus und ein Nebengebäude, welches an das Haushaus anschließt. Das Nebengebäude ist derzeit 1,5-gestöckig (ca. 80qm2) und wir überlegen, ein Geschloss aufzustocken und dieses Gestock dann natürlich auch mit Treppe mit dem Haupthaus verbinden. Ggf. wenn deutlich günstiger auch eine Kniestockerhöhung statt komplettes Geschoss. Ich hatte jetzt so ca. 80.000€ veranschlagt und frage mich, ob das in irgendeiner Art und Weise realistisch ist? Wer hat schon mal ein ähnliches Vorhaben gemacht und kann ganz grob sagen, was die Aufstockung gekostet hat und worauf man achten sollte?
Geschossaufstockung Kosten und Erfahrungen
Rein von der Genehmigung her wird es übrigens kein Problem sein, da drumherum Mehrfamilienhäuser sind und das ganze schon schriftlich festgehalten wurde vor ca. 20 Jahren. Die Baugenehmigung die immer noch gültig ist wurde vom Vorbesitzer aber nie umgesetzt. Auf den 1000er kommt es auch nicht drauf an, mehr um eine grobe Richtung und Erfahrungsberichte 
„Die Baugenehmigung ist noch immer gültig, wurde allerdings nicht umgesetzt“.
Dann ist die Genehmigung egtl nicht mehr gültig, das je nach LBO innerhalb von 2-3 Jahren mit dem Vorhaben begonnen werden muss, ansonsten erlischt die BG.
Die Genehmigungsseite würde ich also im Vorfeld noch einmal prüfen lassen. Auch das im Umfeld MFH stehen, bedeutet nicht automatisch, dass euer Vorhaben zulässig ist.
Das haben wir im Zuge des Hauskaufes zum Glück schon ist sogar notariell festgehalten zwischen Stadt und dem Vorvorbesitzer und unbegrenzt gültig. Ist quasi eine Sonderregelung, weil dieser in diesem Rahmen der Stadt bei einer anderen Sache zuvorkommend war. Haben zur Sicherheit das uns aber nochmal schriftlich geholt mit aktuellem Datum. Mit 2,5-Stöckig ist das kein Problem 😊
Moin,
Wir haben so ein Vorhaben gerade hinter uns (seit 2 Monaten umgezogen).
Unsere Aufstockung ist kleiner ca 60qm und wurde vom Zimmermann geplant und durchgeführt. Die Aufstockung ist ein Holzständerwerk.
Alleine die Arbeiten des Zimmermann (Planung, holzständerwerk, verkleidung mit holt, Dämmung, verkleidung innen (MPF und RiGips) und Boden zumachen zu Fermacell-Platten + Fenster und Außentür) haben 110.000€ mit Kosten Statiker etc gekostet.
Holz wurde letztes Jahr im Juni gekauft. Wir haben jetzt mit nochmal gesprochen, weil der untere Teil des Hauses eventuell auch nochmal mit Holzverkleidet werden soll, da sagte er uns, dass die Preise enorm steigen.
Es ist halt die Fragen, wie ihr euch die Aufstockung vorstellt, was ihr machen lassen wollt und was ihr selber macht.
Wir haben innen das Rigips selber verputzt, gestrichen, Elektrik hat mein Schwiegervater gemacht (vom Fach). Wasser vom GWIler.
Insgesamt haben wir 150.000€ aufgenommen. Damit werden wir mit dem ganzen Um- und Ausbau (auch im Bestandsteil) gerade so hinkommen. Um den unteren Teil mit Holz zu verkleiden (ca 140qm) müssten wir knapp 23.000€ nachfinanzieren.
Die Zahlen hab ich genannt, damit du ungefähr eine Vorstellung hast;).
Liebe Grüße
P.s.. Auch so, die Planung durch den Zimmermann war deutlich günstiger, als das was eine Architektuin uns vorgeschlagen hat. Da wären wir (Stand 2017) mit 270.000€ dabei gewesen.
Krass. Danke für deine Antwort. Die Preise steigen ja noch weiter und ich bin definitiv nicht bereit, in einen sechsstelligen Bereich zu sehen. Innenausstattung wären wir selbst in der Lage, aber der Ausbauch wäre umfangreich. Halt das halbe Geschoss weg (keine Ahnung, ob man das nachher wieder so draufsetzen kann, ist gerade erst vor 3 Jahre ausgebaut worden aber an der höchsten Stelle nur 1m hoch. Würden es aber gerne als Stauraum behalten). Bad etc. Soll nicht, Heizung für die vermutlich 4-6 Zimmer wäre schon nicht schlecht. Boden ist geglättet, es müssen also Wände aufgezogen werden, Elektrik wäre großteilweis schon da aber wir bräuchten mehr Steckdosen, Heizung verlegt, Wände verputzt und und gestrichen, neuer Fußboden verlegt das "alte" Dach (3 Jahre alt) wieder drauf. Außerdem der Durchbruch zum Haupthaus. Ich denke Regips, Isolierung, Boden, Streichen, Elektrik, Fenster einbauen könnten wir selbst machen, der Rest wird knifflig.
VIELEN DANK für deinen ausführlichen Beitrag, der hilft mir etwas realistischer Einzuschätzen, was bei so einer Aufstockung überhaupt alles gemacht werden muss.
Habe ich das richtig verstanden, dass ihr nicht gemauert, sondern mit Holz gebaut habt? Ist ja eher ungewöhnlich (zumindest bei uns), welche Vorteile gibt es da? Meintest du mit Wasser auch oben ein Bad (das dürfte ja nochmal sehr teuer sein, brauchen wir aber nicht, da wir schon drei Bäder haben) oder Wasser für Heizung etc.? Und wieso war der Voranschlag der Architektin so viel teuer? Was hat der Zimmermann anders gemacht?
Hier war es so, dass der Zimmermann nicht einfach draufsetzten konnte.
Die Balken mussten verstärkt werden um die Traglast zu gewährleisten. Einfach mauern wäre nicht möglich gewesen.
Dadurch musste das alte Flachdach runter. Alleine die entsorgung der Altladten waren fast 8.000€.
Meine SE hatten das Dach vor 7 Jahren machen lassen, da mussten Teile wieder runter Giebel weg etc.
Ja, die Preise steigen, es ist der Wahnsinn. Das Holz, war letztes Jahr schon 7.000€ teurer als beim ursprünglichen Angebot aus 2020.
Es wurde nicht gemauert, weil es zu lange gedauert hätte und du dafür ja auch eine höhere traglast brauchst.
Das Holzständerwerk stand in 3 Tagen (konnte nicht vorgefertigt geliefert werden, mussten die 3 Zimmerleute hier machen) zu war der ganze nach zwei weiteren Tagen.
Alles in allem haben die Anfang Oktober mit dem Abriss begonnen, in der Woche vor Heiligabend waren sie fertig. Zwischendurch konnten sie knapp 3 Wochen nicht arbeiten, weil das Material nicht kam
Hier werden solche Aufbauten eigentlich nur mit Holz gemacht. Wenn ich hier so durch die Straßen gehe, ist es immer Holz.
Eine Straße weiter ist gerade ein kompletter zweigeschossiger Anbau ans Haus aus einem ständerwerk entstanden. Stand innerhalb eines Tages.
Im neuen Teil musste oben komplett Wasser gelegt werden für die Fußbodenheizunh, unsere Küche die im Neubau ist und das neue Bad. Das liegt zwar im alten Teil, entsteht aber an einer Stelle, wo vorher kein Wasser benötigt wurde.
Die Architektin hat einfach anders geplant. Mehr Fenster, dadurch hätten wir aber keinen richtigen Schrank stellen können, alles Bodentiefe Fenster (finde ich unpraktisch), auch war ihre Idee des Aufbaus eine andere. Sie wollte zwei getrennt Wohneinheiten nebeneinander, dass wollten wir aber nicht, weil meine SE unten wohnen, und die die Treppe nicht mehr wollten, falls sie im Alter nicht mehr gut laufen können. Ganz genau kriege ich ihren Plan nicht mehr zusammen, ist schon eine Weile her.
Allerdings war nicht nur der Preis ein Grund nicht mit ihr zu arbeiten, sondern weil sie einfach ihre Vorstellungen durchsetzten wollte und auf uns nicht eingegangen ist.
Der Zimmermann hat sich alles angeschaut, sich umsere wünsche angehört und dann geplant.
Generell war die Kommunikation und Zusammenarbeit mit ihm und seinem Team deutlich angenehmer.
Er hat sich um alles gekümmert bzw kümmert sich immer noch (ein paar Kleinigkeiten fehlen noch).
Hör dich einfach mal um, auch wie lange es bei euch dauert, bis überhaupt jemand anfangen könnte. Hier in HH sind die Wartezeiten gerade enorm. Unser Zimmermann könnte mit so einem Vorhaben wenn du mit ihm heute einig sein würdest frühstens nächstes jahr im Herbst beginnen. Seine Auftragsbücher sind voll, er bekommt aber kaum angestellte, wie überall im Handwerk.
Ich hoffe, ich habe alle Fragen beantwortet
:)
Um welche Grundfläche geht es denn? 80 qm?
Wir haben vor sieben Jahren das Dach neu machen lassen. 50 cm Kniestock (mehr gab der Bebauungsplan nicht her), sehr gute Dämmung, ein Dachflächenfenster, zwei im Giebel. Grundfläche sind ziemlich genau 50 qm.
Wir sind damals mit den 50 k, die es über einen KfW-Kredit gab gerade so hingekommen. Da waren drin aber nur die Wände dicht. Keine Elektroinstallation, kein Innenausbau, keine Heizung.
Und seitdem haben die Baupreise massiv angezogen. Könnte also knapp werden mit Deiner Kalkulation.
Danke für deine Erfahrung! Wir haben mehrere Varianten, einmal Umbau auf ca. 60, einmal auf ca. 80 und einmal auf ca. 110qm2. Ich denke 80qm2 ist die kostengünstigste Variante, die dennoch erlaubt genügend Platz zu haben. Die 60qm2 sähen sehr merkwürdig aus und wären vermutlich nicht wirklich günstiger da die 80qm2 einfach 2 Zimmer mehr bzw. Ein großes Zimmer mehr wären. Die 110qm2 wären Luxus und gerade falls man wenn die Kinder raus sind vermieten will fantastisch, aber eben Luxus und vermutlich mit den derzeitigen Preisen nicht realisierbar, da sie die Aufstockung über die derzeitige Doppelgarage am Ende an Anbaus beeinhalten würde. Also vermutlich ca. 80qm2.
Ich befürchte mir ist nicht ganz klar was ich beim Dach gemacht habt 😅 also den Dachstuhl um 50cm erhöht? Und dann zusätzlich das Dach eben isoliert und zwei Fenster eingesetzt? Kann man mit 50cm Kniestock jetzt darin stehen? Unser Dachboden ist derzeit sehr schmal, ich glaube Wohnfläche 13qm2, steht aber auf einer Grundfläche von knapp 80qm2. Er wurde vor 3 Jahre ausgebaut und isoliert und geglättet und mit Elektrik ausgestattet. Laut Vorbesitzer hat das etwa 3000€gekostet. Das Ding ist auch super, aber wir bräuchten eigentlich noch eine Etage darunter 🙈 eben mit Anschluss/Durchbruch zum Haupthaus.
Dach ab, 50 cm Kniestock, Dach mit der gleichen Neigung wieder drauf. Ergibt 36 qm Wohnfläche. Stehen konnte man vorher auch, halt nicht am Rand.
Wenn Ihr bei 80 qm Grundfläche nur 13 qm Wohnfläche habt, dann ist das aber eine sehr geringe Dachneigung, oder?
Wir haben vor 3 Jahren eine Planung verworfen, wo wir unser Nebengebäude und die angrenzende Dachterrasse aufstocken wollten. Das waren insgesamt nur 45 qm. Es sollte u.a. ein Bad hinein. Treppe ist im Haupthaus. Wir hatten auch die Baugenehmigung. Als dann die Schätzung die 170.000 Euro überstieg haben wir das Projekt gecancelt.
Wow. Ja, aus der anderen Beiträgen kommt schon hervor, dass das ein seeeeeehr teures Unterfangen wird...aber es ist die einzige Möglichkeit, die ich bei unserem Hsus derzeit überhaupt sehe, da unser Garten durch das Nebengebäude quasi eh schon nicht mehr vorhanden ist.
Kannst du die Kosten ungefähr aufdröseln wie viel es Bad gewesen wären? Bei uns würden da nur Kinderzimmer ohne irgendwas (Heizung und Licht schon, klar) hinkommen.
Ach so: Unser Projekt wurde auch von Zimmermann in Holzständerbauweise erstellt. Der hat auch unseren Anbau gemacht. Da war der Endpreis mit Dach, Fenstern und Haustür, Wände innen Q2 gespachtelt unter dem, was der Maurer als Kostenvorschlag für den nackten Rohbau aufgerufen hat. Plus der Anbau war innerhalb von zwei Tagen gestellt und dicht.
Ach, in dem Preis war der Anbau noch drin? Oder war der zusätzlich?
Nein, der Anbau war zusätzlich. Das Dach vom Bestandshaus kam 50 k plus Kosten für den Innenausbau.
Vielleicht kommt eine hydraulische Dachanhebung für Euch in Frage. Da wird das Dach als Ganzes angehoben und dazwischen dann gemauert oder dergleichen.
Vor einem Jahr hätte uns das bei ca. 140 qm ungefähr 150.000 gekostet. Allerdings sind die Preise inzwischen sehr gestiegen. Ihr hättet ja aber weniger qm und der Vorteil wäre, dass die Ziegel usw. erhalten bleiben.
Oh genial, ja, exakt sowas habe ich gesucht! 140qm2 zusätzlicher Wohnraum? Oder was hat 150.000 gekostet? Ich habe das gerade gegoogelt und das sieht ja super aus. Das wäre ja quasi die Alternative zur Kniestockaufstockung und würde genügend Platz geben. Das wäre ja fantastisch.
Ja genau, die Grundfläche des Hauses war 140 (Bungalow) und wir hätten einfach obendrauf nochmal 140 gesetzt (es wäre auch nur eine Teilanhebung möglich gewesen). Preis eben etwa 150.000.
Ich bin Architektin und für sowas haben wir bisher ganz grob ca. 1.500€/qm neuer Wohnfläche gerechnet. Das ist natürlich ein sehr grober Anhaltswert, das wird teuerer wenn in die neue Fläche noch viel Sanitär (Küche/Bad) rein soll, etc. zudem ist dabei die aktuelle Lage der gestiegenen Baukosten nicht berücksichtigt, die aktuell mind. mit 15% angenommen werden müssen.
Also ich hätte jetzt gedacht, wenn 50 qm dazu kommen x 1.725€ = dann sind das 86.250€. Und damit deine Schätzung nicht so unrealistisch.
Wenn man neu baut bezahlt man momentan zwischen 3.000-4.000€/qm für ein bezugsfertiges Haus.
Irgendwo in diesem Preissegment werdet ihr denke ich auch mit eurem Vorhaben liegen.
Also mit 80.000€ werden Ihr nichtmal die 60qm bekommen.
Ich hoffe nicht 😊 das Dach wurde erst vor 3 Jahren komplett neu gemacht und isoliert/gedämmt und der Fußboden geglättet. Es sind also eigentlich gute Ausgangsbedingungen da...
Trotzdem ist es ja nicht nur mit ein paar Steinen getan.
Wenn Ihr nicht gerade die hydraulische Anhebung machen wollt, dann bringt euch ein neues Dach und neuer Boden ja nichts. Das ist eher hinderlich bei den Arbeiten.
Das muss dann alles in mühevoller Kleinarbeit entfernt und trocken gelagert werden. Oder es wird einfach runtergerissen und neu gemacht.
Ihr werdet damit im 6-stelligen Bereich landen..und das nicht nur knapp.
Noch eine Stimme für Planung und Umsetzung durch einen guten Zimmermann.
Wir haben den Fehler gemacht, "Architekten" zu beauftragen. Den ersten haben wir wegen völliger Untätigkeit per Anwalt rausgeworfen. Der sollte auch ein Heizungskonzept mitplanen - Ergebnis: die alte Heizung hat die jahrelange(!!!) Planungszeit nicht überstanden und wir standen schließlich bei -20 Grad wochenlang ohne Heizung da 
- was den Architekt allerdings auch nicht dazu veranlasst hat, sich auch nur einen Deut schneller zu bewegen... 
Der zweite war eine ganze Ecke fleißiger, hat es immerhin geschafft, nach 9 Monaten den Bauantrag einzureichen... Als es dann aber direkt am dritten Tag nach Baubeginn Probleme gab, stellte sich heraus, dass er Höhenangst hat, sich weigerte(!!) aufs Gerüst zu gehen und den Schaden zu begutachten... Mussten ihn dann ebenfalls per Anwalt rausschmeißen lassen.
Mussten beide trotzdem gut teuer bezahlen, für den Teil der Arbeit, die sie eben doch mehr oder weniger erledigt hatten
Letzten Endes hat uns unser Zimmermann gerettet, hat die Bauleitung übernommen & alles von Adam bis Eva für uns organisiert. Hätten wir nur direkt ihn beauftragt.... 
Hätte uns eine Menge Zeit, Geld und vor allem NERVEN!!! gespart.
Wir hatten keine Aufstockung im eigentlichen Sinne, sondern haben das komplett unisolierte Dach (blanke Dachziegel) samt Giebel abreißen lassen. Es gab bis dahin keinen Kniestock, nichts. Wir haben also das komplette Obergeschoss mit beidseitigen Flachdachgauben über fast die komplette Dachlänge wieder draufsetzen lassen. Somit auf 85 qm Grundfläche 76 qm Wohnfläche (ohne Treppe & Flur) mit 2,40m Deckenhöhe rausgeholt.
Wir haben alles was irgendwie ging in Eigenleistung gemacht. Also Holzverkleidungen außen gestrichen, Putz außen selber grundiert, Zwischensparrendämmung innen, Wände und Decken dann verkleidet, Zwischenwände eingezogen, Elektrik, Wasser, Heizung, Wände verspachtelt, gestrichen,....
Für die Elektrik hatten wir meinen Papa, Rest hat mein Mann gemacht. Bad ist immer noch nicht fertig, aber wir haben ja unten eins. Haben da keine große Eile. Ist so gut wie alles an Material im Haus, müsste nur mal gemacht werden...
Nervtötend war die Statik. Wir hatten unseren ach so tollen Architekten von Anfang an gesagt, dass das Haus bewohnt ist und auch für die Dauer des Umbaus bleiben wird. Also KEINE BAUSTELLE AUF DEM WOHNSTOCK
Nun ja, mit Staub & Co rechnet man ja... Aber sicher nicht damit, dass entgegen aller Versprechungen NACH Baubeginn auffällt, dass wir auf dem Wohnstock Stützpfosten brauchen. Die waren im Statikplan von Beginn an eingezeichnet... Der Architekt hat aber standhaft behauptet, er hätte mit dem Statiker gesprochen, wir bräuchten die nicht. Als wir ihn dann per Anwalt rausgeschmissen hatten, hab ich selbst vom Statiker die neuen Pläne ohne Stützpfosten verlangt... Und der wusste von so einer Absprache gar nichts! 
Haben dann per Anwalt den "Architekt" (bei dem sogar der Titel erstunken und erlogen war) zur Rede stellen lassen, und, wie sollte es anders sein, wusste der natürlich auch nix mehr von irgendwelchen Absprachen...
Aaaaaalso, den ganzen Wohnstock wieder aufgerissen (auf dem wir leben!!) und Stützpfosten eingezogen. Dafür Türen versetzt (die Türen warn auch GENAU da, wo die Stützpfosten hinsollten ), Elektrik auf dem Wohnstock wieder komplett zerrissen etc usw. KATASTROPHE!! (auf dem Wohnstock haben wir selbst jetzt noch stellenweise Chaos... Es ist unfassbar demotivierend, fertige, BEWOHNTE!! Zimmer wieder komplett in Schutt versinken zu lassen)
Von den Kosten her haben wir großzügig gerechnet und 130.000€ geplant. SEHR großzügig gerechnet, mit vielen Toleranzen... Und wie es so ist, mit dem ganzen entstandenen Chaos drum herum, kam das dann auch ganz gut hin. Bei der Bank haben wir 150.000€ Kredit genommen, also sogar nochmal mit großer Toleranz - aus düsterer Erfahrung vom Wohnstock. SEHR großzügig rechnen, und DANN nochmal Spielraum draufhauen. So ungeplanter Mist kommt auf Baustelle leider immer. Haben jetzt noch die 20.000 über, die wir am Ende nochmal drauf gehauen hatten und freuen uns drüber.
Die Umsetzung bei uns war übrigens 2015, da waren Baustoffe noch billig... Ein Beispiel: OSB-Platten kosten heute das Vierfache, davon haben wir gut 200 Stück verschraubt
Da hattet ihr aber echt Pech mit euren Architekten. Es gibt durchaus auch gute!