Huhu,
in letzter Zeit waren ja öfters Baufinanzierungsfragen.angesprochen, also komme ich auch mal mit unserer.
Wir haben uns ein sehr schönes Grundstück angeschaut, eben, idyllisch gelegen, etwas über 1.200 qm Bauland und 2300 qm landwirtschaftliche Fläche mit kleinem Wald und Wiese.
Es liegt an einer Strasse zwischen zwei bebauten Grundstücken so dass die Erschließung relativ einfach erfolgen könnte.
Soweit, so gut.
Der Bodenrichtwert ist in Baden-Württemberg transparent einsehbar, dieser liegt dort bei 85 €/qm fürs Bauland und 1,20 € für die landwirtschaftliche Fläche.
Es liegt in einem Dorf mit nicht ganz 1.000 Einwohnern, die Gemeinden zusammen kommen auf 12.000 Einwohner. Es hat keinen Supermarkt, Bäcker, Metzger etc. oder Ärzte, immerhin eine Kita und eine Grundschule. Die Nahversorgung geht alles über die große Muttergemeinde, sie ist 6 km entfernt, 7 min. mit dem Auto. Die nächste größere Stadt mit Uni ist 30 km entfernt, 30 min mit dem Auto.
ÖPNV ist mau.
Das Grundstück wird wohl seit 2018 versucht zu verkaufen.
So und jetzt kommts: der Verkehrswert/Grundstückspreis liegt 30 % über dem Bodenrichtwert. In einer bei uns als Struktur schwach geltenden Region zu Zeiten von Wucherzins und Inflation sowie seit 2018 unverkauft, empfinde ich unsere Chancen als realistisch für den Bodenrichtwert + kleiner Obulus für die Schönheit zu bieten. Ich habe den Makler darauf angesprochen, er meinte, dass der Preis verhandelbar sei.
So nun meine Frage: sind wir nun also unverschämt wenn wir erstmal für den Bodenrichtwert bieten und wir die Reaktion abwarten? Also 30% unter dem ausgeschrieben Wert? Es scheint ja so, da es schon länger auf dem Markt ist, dass wir uns deshalb nicht gleich ins Aus schießen, oder?! Was meinen erfahrenere Häsinnen?!
Wir haben eine Finanzierungsbestätigung für das Grundstück unserer Bank, darum geht es nicht. Uns gefällt das Grundstück, auch, dass es landwirtschaftliche Fläche dabei hat. Mir geht es drum, dass wir fair verhandeln...
Wir haben keine Erfahrung in diesem Bereich, deshalb freue ich mich über Ansichten und eure Erfahrungen 
Liebe Grüße 😀
Grundstückskauf 30% über Bodenrichtwert
Mach doch einfach, und schau, wie die Reaktion ist. Entweder die Leute haben es nicht nötig zu verkaufen, dann schießt Ihr Euch mit dem Angebot vielleicht ins aus. Oder sie wollen grundsätzlich verkaufen und Ihr geht dann in Verhandlungen.
Bei "Wucherzins* musste ich ein bisschen schmunzeln. Da sind wir aktuell echt verwöhnt, Mitte der 90er war der doppelt so hoch, wie zur Zeit.
Danke für deine Einschätzung.
Ja. Da war es dann noch schlimmer. Vor 8 Jahren oder so im Vergleich zu jetzt dafür deutlich günstiger...
Bin gespannt. Wir werden mit dem niedrigen Wert anfangen...
zuerst würde ich mich informieren, ob man darauf nicht gewerblich bauen muss. Wir haben einen grosses landwirtschftliches Anwesen und bei Neubebauung ginge nur mit gewerbe.
Es ist ein Baugrundstück + landwirtschaftliche Fläche. Das Baugrundstück liegt im allgemeinen Wohngebiet und kann nach Umgebungsbebauung (Paragraph 34) bebaut werden.
Kannst du ja versuchen und sehen was draus wird mehr werden die Grundstücke eher nicht
Ja, wahrscheinlich haben wir nichts zu verlieren...
Hoch korrigieren könnten wir ja auch.
Hoch korrigieren könnt ihr, aber ob ihr es dann bekommt, ist trotzdem nicht sicher. Freunden von uns ist es so gegangen, dass nur das erste Gebot akzeptiert wurde, das wurde abgelehnt und als sie nachverhandeln wollten, hatte der Verkäufer kein Interesse daran. Er war nicht auf den Verkauf angewiesen und hat halt gewartet bis jemand das geboten hat, was für ihn in Ordnung war.
Kann nur meine Erfahrung als Verkäufer eines Grundstücks ebenso in B-W beisteuern. Wir haben dies 2021 für ca. 40% über dem damaligen Bodenrichtwert verkauft. Jetzt ist der Richtwert ein bisschen gestiegen, so dass es nur noch 33% mehr wäre.
--Wir haben dies mit lokaler Maklerin in Kürze an eine lokale Interessentin verkaufen können. Dass euer Grundstück seit 2018 nicht verkauft werden kann, verwundert mich etwas. Bemüht sich der Makler richtig? Also ich hätte da als Verkäufer schon lange den Makler gewechselt, wenn es so lange dauern würde.
Danke für deine Einschätzung.
Habe schon das Gefühl, dass der Makler sich kümmert...
Merkwürdig finde ich es trotzdem auch.
Vielleicht waren ja die Verkäufer sich auch immer wieder unsicher, ob sie verkaufen wollen. Dann kann sich sowas ja auch endlos ziehen und/oder der Makler ist noch keine 5 Jahre dran. Wo ist Deine Region?-Bei uns war es Nordbaden. Der Bodenrichtwert war bei uns in einer 6000 EW Kleinstadt auch um den Dreh.
Die Verkäufer denken nicht rational wenn das Grundstück seit 2018 auf dem Markt ist. Sonst hätten sie schon lange verkauft, die Preise fallen, die Zinsen sind böse und die Preise dafür noch zu hoch. Du weißt das, sie denken aber anders. Oder irgendwas anderes stimmt nicht mit dem Grundstück..
Der Bodenrichtwert wird ihnen wahrscheinlich völlig egal sein und daran würde ich mich nicht orentieren. Es ist ihr Grundstück. Der Preis wird irgendwann wahrscheinlich fallen wenn sich bei den Verkäufern die Konstellationen ändern. Die Frage ist nur wann und auch ob Du dann noch am Start bist.
Informationen über die Verkäufer und ihre Vorstellungen sind Gold wert. Am besten bringst Du ein Gespräch mit ihnen zustande oder hörst dich mal um was da los ist.
Ansonsten, blind, ich würde maximal 10% unter ihrem Wunschreis bieten falls Du das Grundstück wirklich haben willst. Und ganz ehrlich, auch wenn es in Deinen Augen zu teuer ist, Du Dir es aber gut leisten kannst und genau das Grundstück haben möchtest, dann überlege Dir die Kröte zu schlucken. Wenn es nicht unbedingt das Grundstück sein soll, dann wirf einen Preis hin und schau was passiert, Deine Chancen sind dann aber natürlich deutlich geringer.
Bei uns lief es so: insgesamt schwierige Verkäufer, kamen kaum aus dem Quark, Herzblut, Familie und so. Ihr Wunschpreis, den wir nur vom hören sagen kannten, war ca. 30% über Bodenrichtwert. Für Bodenrichtwert gab es wenige Restgrundstücke in der Region, die für uns nicht in Frage kamen.
Wir haben 5% über Ihrem vermuteten Wunschpreis geboten. Die Verkäufer hatten direkt $-Zeichen in den Augen. Diese 5% waren absolut gesehen für uns nicht viel und im Gesamtbudget egal, haben bei den Verkäufern aber die Wirkung entfaltet die nötig war um die Sache auch zeitnah abzuschließen.
Das halte ich für eine kluge Einschätzung. Ich denke auch am ehesten wollen die Verkäufer nicht wirklich verkaufen sonst wäre dies in B-W (auch im ländlichen Raum) mit so einem schönen großen Grundstück schon längst geschehen. Wenn dann ein so niedriger Wert wie Bodenrichtwert geboten wird, werden sie wahrscheinlich ablehnen und weiter eine Begründung für Nichtverkauf haben. -Ich würde deswegen auch eher in Richtung des Wunschpreises bieten.
Wenn ihr landwirtschafltichen umliegenden Grund mit zum Baugrundstück dazu erwerben könnt, dann seid ihr in der glücklichen Lage, dass euer Haus unverbaut bleibt.
Dafür würden manche Hausbesitzer morden. 
Drum würde ich mich nicht all zu weit aus dem Fenster lehnen. Würde das Gespräch mit dem Verkäufer suchen und nicht all zu viel im Preis zu drücken versuchen.
LG
Das Problem bei solchen Verkäufern (egal ob Autos, Grundstücke oder Häuser) ist doch immer das Gleiche:
Selbst, wenn Du deren "Wucherpreis" anbietest, dann überlegen die immer noch und denken, es könnte ja noch einer mehr bieten. Mit solchen Leuten mach ich ungern Geschäfte, weil die einfach gierig und geldgeil sind. Sorry für den Ausdruck. Nützen tut es ihnen dann oftmals gar nix, weil sie es nicht brauchen. Und genau aus dem Grund haben sie auch gar kein gesteigertes Interesse, das zeitnah zu verkaufen.
Was bei solchen Verkäufern aber oft zieht, das ist Charme. Einfach probieren!
So war es bei uns auch. Wir hatten einen fairen Preis angeboten der für alle passte. Zum Glück haben wir direkt klar gemacht, dass wir sofort raus sind wenn nachverhandelt werden würde und auch dann wenn wir etwas anderes finden. Ab dem Moment nahmen die Verkäufer von sich aus die Rolle der Bittsteller ein und haben mich ein paar mal um wenige Tage mehr Zeit gebeten. Sie waren so weit, hatten aber irgendwelchen Leuten Vorkaufsrecht für unseren Preis versprochen, oder so etwas in der Art. Jedenfalls hat es geholfen Druck aufzubauen um das einzuschränken.
Die Verkäufer waren dennoch sehr nette Leute. Ohne die Besonderheiten im Verkaufsprozess und auch ohne ein paar Informationen die uns zugespielt wurden hätten wir das Grundstück nie bekommen. Der Preis war noch die kleinere Hürde.
Naja, das klingt aber schon arg gehässig. Wenn du es aus den Augen des Verkäufers siehst: der größere Teil eines Grundstücks, das idyllisch, aber in einer erschlossenen Siedlung liegt, gilt offiziell als landwirtschaftlicher Grund, daher der sehr niedrigen Bodentichtwert.
Aber: denkst du ernsthaft, dass 2.300 qm Grund im Anschluss an ein erschlossenen, bebaubares Grundstück genausoviel wert sind, wie 2.300 qm Grund, der irgendwo in der Pampa zwischen 2 Feldern liegt? Ganz sicher nicht. Wieso also sollte der Verkäufer zu dem Preis verkaufen?
Genauso wie bei deinem Beispiel "Auto": es ist eben ein Unterschied, ob der 3 Jahre alte Audi A4 30.000 km drauf hat oder 300.000, ob er top gepflegt oder total abgerockt ist. Es gibt einfach so viele Einflüsse, die den tatsächlichen Marktpreis beeinflussen, wer da stur auf eine Tabelle guckt und mit preußischer Pedanterie darauf beharrt, geht halt leer aus- oder kann sich halt 2.300 qm landwirtschaftlichen Grund irgendwo in der Pampa und weit weg von seinen 1.200 qm Baugrundstück kaufen. 🤷♀️ Kommt dann vielleicht billiger. Möchte man aber nicht, weil es anders eben besser ist - und genau dieses "besser" macht den Unterschied. Und nicht zwangsweise der böse, böse Verkäufer an sich.
Der Bodenrichtwert ist in den letzten Jahren in beliebten Regionen extrem stark gestiegen, der wird jetzt perspektivisch wieder zurück gehen. Daher fände ich aktuell den Bodenrichtwert als Kaufpreis schon mehr als fair. Keinesfalls würde ich aktuell darüber hinaus bieten.
Hallo,
der Bodenrichtwert ist, wie der Name schon sagt, ein Richtwert, niemand ist daran gebunden. Wenn das Grundstück schon seit 5 Jahren zum Kauf angeboten wird, hat es der Käufer auch nicht nötig zu verkaufen. Gerade bei landwirtschaftlichen Grundstücken, die an die Bebauung angrenzen, wirst du wahrscheinlich ausgelacht, wenn die mit dem Bodenrichtwert für Grünland ankommst, zumindest einen Wert als Gartenland wirst du ansetzen müssen. Gerade Grundstücke auf dem freien Markt sind meist teurer als sog. kommunales Bauland, weil dort meist Bedingungen für die Zuweisung vorliegen (z.B nur Familien mit Kindern). Es kommt letztendlich auf euer Verhandlungsgeschick an, aber wenn das Grundstück, gerade in Baden-Württemberg, seit 5 Jahren "auf dem Markt" ist, werdet ihr wenig Chancen haben, das Grundstück unter dem angebotenen Preis zu bekommen.
LG