Mein Partner und ich haben uns im Mai 2022 gemeinsam ein Haus gekauft.
Wir sind nicht verheiratet.
Wir stehen mit 50/50 im Grundbuch.
Ich bin aktuell Hauptverdiener (hier wird auch der Kredit abgebucht sowie der Nebenkostenkredit für Notar & Grundbuch).
Wir hatten kein Eigenkapital.
Mein Partner ist Anfang des Jahres an einer Krankheit erkrankt und aktuell wird Krankengeld bezogen. Von dem Konto wird nur Strom, Wasser, Gas und Versicherung bezahlt.
Wir stehen beide im Kreditvertrag.
Jetzt kam es zur Trennung. Das Haus soll verkauft werden.
Hier stellen sich folgende Fragen:
- nach wie vielen Jahren kann das Haus verkauft werden, ohne dass man Spekulationssteuern ans das Finanzamt zahlen muss?
- wie sieht es mit der Vorfälligkeitsentschädigung an der Bank aus?
- gibt es eine Möglichkeit, dass die Restschulden von uns beiden separat vom Konto abgebucht werden können? Da aktuell alles von mir bezahlt wird und dort einfach die Angst besteht, dass mein Partner nicht bezahlt.
- ist es Pflicht einen Makler zu nehmen oder dürfen wir das Haus selber verkaufen? (Da ja Bankeigentum)
Vielen Dank fürs lesen und für die Antworten!
Viele Grüße
Hausverkauf Trennung
Zur Spekulationssteuer: Die fällt nur an, wenn ihr das Haus mit Gewinn verkauft. Dazu darfst du alle Nebenkosten, die dir beim Kauf und Verkauf entstanden sind, abziehen. Bleibt da überhaupt ein Gewinn übrig? Ansonsten gilt die Regel, dass ihr in den zwei Jahren vor Verkauf selbst drin gewohnt haben müsst.
Zu den anderen Fragen müsstest du die Bank kontaktieren, da gibt es sicher Unterschiede.
Wenn das Haus selbst bewohnt war, fällt gar keine Spekulationssteuer an, auch nicht, wenn mit Gewinn verkauft wird.
Das meinte ich mit den zwei Jahren. War wohl missverständlich.
Hallo,
bewohnt ihr das Haus schon immer selbst? Dann fällt keine Spekulationssteuer an, selbst wenn ihr das Haus mit Gewinn verkauft. Ist das Haus eine Kapitalanlage, d.h. erzielt ihr Einnahmen z.B. durch Vermietung, dann müsst ihr 10 Jahre warten, bis keine Spekulationssteuer mehr anfällt. Grundsätzlich ist Spekulationssteuer natürlich nur zu zahlen, wenn ihr einen Gewinn durch den Verkauf erzielt.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist zu zahlen. Die Bank kann euch genau berechnen, wieviel das ist.
Die Bank hat euch beide als separate Kreditnehmer eingetragen. Ihr seid dort nicht als Ehepaar/ Paar eingetragen. Insofern interessiert die Bank sich nicht für eure Trennung. Wie ihr das unter euch löst, ist euer Problem. Die Bank kann von jedem von euch jederzeit den vollen Betrag einfordern.
Ihr müsst keinen Makler nehmen. Falls ihr bereits Erfahrung habt beim Kauf/Verkauf eines Hauses, schafft ihr das vielleicht auch allein. Das Haus gehört Euch. Ihr steht beide im Grundbuch. Das Haus ist nur mit einer Grundschuld belastet. Das bedeutet aber noch lange nicht, dass es der Bank gehört. Ihr seid jedoch vom Gesetzgeber verpflichtet einen Notar zu nehmen.
Es wurde ja schon vieles gesagt, was zu beachten ist. Ich möchte noch einen anderen Aspekt aufwerfen:
Wie kommst du darauf, dass ihr das Haus mit Gewinn veräußern könnt? Im vergangenen Jahr sind die Zinsen stark gestiegen und in diesem Zuge die Preise stagniert bis gesunken (wenige Regionen als Ausnahme). Hast du dich denn schon erkundigt, was ein realistischer Verkaufspreis ist und ob dieser ausreicht, eure Schulden zu bezahlen? Gerade wenn ihr 110% finanziert habt, denke ich eher dass es schwierig wird...
Wäre es alternativ möglich, dass du das Haus übernimmst und den Ex auszahlst?
Wenn das Haus seit 2022 keinen Wertzuwachs hatte und der Partner eh kaum was mit abgezahlt hat, dann gibt es da ja gar nichts auszuzahlen. Dann kann der Partner eigentlich froh sein ohne finanzielles Desaster aus der ganzen Nummer entlassen zu werden.
Da hast du recht. Aber ich habe natürlich keine Ahnung wie die Absprache war und könnte mir vorstellen, dass das in der Praxis womöglich nicht so exakt untereinander abgerechnet wird, gerade weil der Ex ja aufgrund von Krankheit weniger beigetragen hat und nicht weil er keine Lust dazu hätte - so habe ich es zumindest verstanden.
Könntest du denn das Haus alleine halten? Würdest du es wollen?
Aktuell ist ja keine gute Zeit ein Haus zu verkaufen. Mit Pech bekommt ihr also weniger als ihr bezahlt habt in 2022. Und dann könnt ihr nichtmal die Restschuld ablösen, geschweige denn die Vorfälligkeitsentschädigung,…
Wenn dein Partner bisher eigentlich eh nichts zu den Krediten beigetragen hat, dann würde ich versuchen, dass er ohne Ablöse aus dem Kreditvertrag und dem Grundbuch raus geht. Dann könntest du ggf. ein WG-Zimmer untervermieten und wenn sich der Immobilienmarkt in ein paar Jahren erholt hat erneut über einen Verkauf nachdenken.
Das alles natürlich nur unter der Voraussetzung, dass du das Haus problemlos alleine unterhalten kannst und kein zu großes finanzielles Risiko eingehst.
Nur, weil der Partner bisher wenig zum Kredit beigetragen hat, wird es nicht auf seine Auszahlung verzichten. Wäre auch ziemlich doof von Ihm.
Es gibt viele Beziehungen/Ehen, wo eine Partei zur 50% im Grundbuch und/oder Kreditvertrag steht und wenig/nichts zur Abzahlung beigetragen hat. Bei einem Hausverkauf steht der Partei trotzdem 50% zu. Wenn man das nicht möchte, muss man das Haus alleine kaufen mit 100% Besitzeigentum und am Besten bei einer Ehe mit Ehevertrag.
Alles andere ist immer die Gefahr bei 50/50 Besitzeigentum aber keiner 50/50 Abzahlung.
Ich sehe das grundsätzlich so wie du, nur in dem hier beschriebenen Fall nicht.
Der Hauskauf liegt erst ein Jahr zurück, bisher wurde vermutlich gar nichts getilgt sondern lediglich Zinsen gezahlt. Einen Wertzuwachs wird es in der aktuellen Lage nicht gegeben haben.
Ganz im Ernst: der Partner wäre schlau, er würde einfach raus gehen. Er hat ein Jahr günstig gewohnt und kommt aus der Nummer ohne finanzielle Einbußen raus. Ich will gar nicht wissen wie hoch allein die Vorfälligkeitsentschädigung wäre für einen Kredit der gerade mal ein Jahr läuft.
Und in einer Ehe sehe ich das auch nochmal anders, da wird das Haus ja vom Familieneinkommen bezahlt, wer da wieviel Erwerbs- oder Carearbeit leistet ist erstmal irrelevant. Aber bei einer kinderlosen Partnerschaft mit zwei Vollzeitstellen sehe ich das etwas anders. Wobei es ja in dem Fall hier auch eine Aufteilung gegeben hat, da der Partner die Nebenkosten zu 100% übernommen hat und ja auch nicht freiwillig in Krankengeld ist.
Es gibt keine maklerpflicht.
Selbstgenutztes Eigentum = keine Spekulationssteuer.
Vorfälligkeit kommt auf viele Faktoren an, muss die Bank ausrechnen.
Für den gemeinsamen Kredit haftet ihr gesamtschuldnerisch. Würde dein Partner nicht überweisen, würde auch dann die Bank auf dich zukommen. Das ist also maximal "gefühlte Sicherheit".
Das beste wäre, das Haus möglichst schnell zu verkaufen, damit ihr gar nicht erst in die Situation kommt, dass er seinen Anteil nicht mehr tragen kann.
An der Stelle noch der Hinweis: Der im Haus bleibende Partner schuldet demjenigen der auszieht Miete.
Über Spekulationsteuer werdet ihr Euch keine Gedanken machen müssen. Aber mit Sicherheit darüber wie ihr die Restschuld, die nach dem Verkauf übrig bleibt finanziert. Ihr werdet mit einem dicken Minus aus dem Verkauf raus gehen, wenn nicht ein kleines Wunder passiert.
Sehe ich auch so.
@TE: Eine Idee habe ich noch, wenn ihr euch noch so gut versteht, dass ihr normal miteinander reden könnt. Ihr könntet das Haus gemeinsam behalten und vermieten. Wenigstens so lange bis sich der Immobilienmarkt erholt habt und ihr bei einem Verkauf keinen Verlust machen würdet und euch die Restschulden finanziell ruinieren.
Zum Thema Restschuld, sollten nach Verkauf noch Schulden übrig bleiben: Schau mal, ob man den Restbetrag in jeweils einen separaten Darlehensvertrag umschulden kann. Damit hätte jeder seinen eigenen Kredit zb über die Hälfte der Restschuld und Du müsstest nicht für den Teil Deines Expartners aufkommen. Da wiederum kann es vllt schwierig werden, wenn er kein pfändbares Einkommen hat.
Kurz:
Eine Maklerpflicht gibt es nicht.
Ihr haftet gesamtschuldnerisch, d.h. die Bank kann das Geld bei Euch beiden nach Belieben eintreiben und wird dich folglich an denjenigen halten, bei dem es erfolgversprechender ist. Also an Dich. Du musst das dann mit Deinem Partnerin Innenverhältnis klären.
Verkaufen ohne Spekulationsgewinn könnt Ihr, wenn Ihr das Haus in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren bewohnt habt, Dez. 22 - Jan 24 würde also ausreichen.
Die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank kann hoch sein, Ihr werden ja sicherlich noch reichlich Restlaufzeit haben? Wenn Ihr Glück habt, ist Euer Zins deutlich niedriger als der aktuelle Marktzins, den die Bank als Wiederanlagemöglichkeit zugrunde legen muss, dann wird es nicht so schlimm. Das ist auf jeden Fall eine teures Minenfeld, da solltet Ihr Euch externe Hilfe suchen, bei einer Verbraucherberatung o.ä.
Viel Glück!