Hallo zusammen,
Wir sind an eine Wohnung gestolpert (war nicht direkt geplant), neben Freunden mit Kind im gleichen Alter.
Wir haben monatlich netto 4.800 € ohne Kindergeld derzeit, ich arbeite 20 Std., mein Mann 40.
Unsere Tochter ist 2, Kitaplatz haben wir, aber mit mau Betreuungszeiten, keine Großeltern. Wir sind 43 und 41.
Die Wohnung würde 360.000 € kosten, wäre ein Neubau. Eigenkapital haben wir gemeinsam 30.000 € in einem Bausparer, ich habe nochmal 60.000 €, die ich geerbt habe.
Mein Mann ist Handwerker, ich bin handwerklich auch fit. Wir würden gern Eigenleistung als Eigenkapital noch einbringen in Höhe von 30.000 €.
Die Kreditrate läge bei 1.500 €.
Die Wohnung ist in Bayern, Speckgürtel München.
Als weitere Rücklagen haben ich noch 20.000 €. Ansonsten nichts weiter.
Wir sind beide in Feststellung. Er im Handwerk, ich im ÖD.
Laut Internet Rechner würden wir 19 Jahre finanzieren bei 20 Jahre Zinsbindung, 4% Tilgung und 2,9% Sollzins.
Frage 1:
Findet ihr das zu knapp geplant?
Frage 2:
Da ich viel mehr Eigenkapital einbringe, sollte ich drauf achten, dass mir "mehr gehört" im Grundbuch? Mein Mann hat das selbst vorgeschlagen. Ich wäre gar nicht drauf gekommen.
Frage 3: wäre es sinnvoller wir bleiben zur Miete oder suchen uns was günstigeres, wo unser gemeinsames Bausparguthaben reicht und ich investiere mein Erbe in Aktien als Altersvorsorge?
Ich denke mir, ein Eigenheim wäre schön und im Alter ansonsten mietfrei zu leben, käme uns allen zum Vorteil.
Mein Mann würde äquivalent zu seinem Lohn mehr abbezahlen als ich so lange ich noch Teilzeit arbeite, was bis Schulbeginn voraussichtlich so wäre, ggf. aber mit 25 oder 30 Stunden.
Ich freue mich über eure Einschätzung ❤️
Immobilienkauf Rat Mann/Frau Finanzen
Zu Frage 1: hier kommt es auf eure monatlichen Ausgaben darauf an. Wie viel bleibt aktuell bei euch übrig? Bedenkt unbedingt die Kaufnebenkosten. Sind die in der Summe schon berücksichtigt?
Zu Frage 2: auf jeden Fall. Die Eigentums Verteilung kann im Grundbuch beliebig variieren. Wir haben unser Haus auch wie folgt geteilt: 1/4 mein Mann Eigentümer, 3/4 ich Eigentümer. Was nichts mit dem Kauf an sich zu tun hat: schaut, dass ihr euch etwas aufsetzen lasst, wie es weitergeht wenn der Kredit abbezahlt ist oder wo auch die Haftung berücksichtigt ist, wenn die Ehe in die Brüche geht. (Will keiner, aber lieber vorsorgen, wenn man sich gut versteht…) Wann wird dein Mann dann hälftiger Eigentümer, muss er dir was bezahlen monatlich usw.
Zu Frage 3: es kommt immer darauf an, wie wichtig einem Eigentum ist. Wir sind der Meinung, warum sollen wir jemand anderem mit monatlichen Mietzahlungen deren Immobilien abbezahlen. Da wirtschaften wir lieber in die eigene Tasche. Noch dazu bezweifle ich, dass im Speckgürtel München so eine Wohnung für viel weniger als 1.400€ mtl. Mietbar ist?
Danke für deine Antwort. Sehr guter Punkt. Die Kaufnebenkosten sind noch nicht dabei!
Zum Glück ohne Makler...
Bisher bleiben uns, abzüglich kleiner Sparrate bzw. Rücklage für kaputte Waschmaschine und abzüglich aller Kosten wie Verpflegung und Versicherung 500 € zusammen, die "übrig" sind.
Und was zahlt ihr momentan an Miete monatlich? Mei, es ist halt eine Einstellungs Sache: nachdem der Kredit abbezahlt ist, ist es eures.
Wenn ihr weiter zur Miete wohnt, schenkt ihr das Geld wem anders.
Kann nicht mehr bearbeiten...
Zusatzinfo:
Kaufnebenkosten sind nicht dabei.
Die 360.000 € errechnen sich durch eine Pauschale von 4.500 € pro saniertem Quadratmeter vom Bauherr errechnet, die Wohnung hätte 80 qm. Es ist eine umgenutze Riesenscheune. Durch Eigenleistung könnten wir die 4.500 € drücken und sie sind mit Puffer gerechnet...
Kreditkarte von 1.5 + Hausgeld finde ich völlig ok bei eurem Gehalt.
Zumal Münchner Mieten teilweise höher sind...und so habt ihr was eigenes
Mein Tipp : Tilgt 3% und macht Sondertilgung, wenn ihr was übrig habt.
Sonst : bitte nicht alles an EK in die Wohnung investieren, sondern auf der Bank lassen, falls mal was ist 30k sollten da reichen :)
Ja, danke für die Einschätzung und auch für den Tipp mit der Sondertilgung...
Zu den Kosten: Kaufnebenkosten wurden hier schon erwähnt (Notar, Grunderwerbssteuer - bei letzterer liegt Bayern netterweise am unteren Rand).
Zur Rate kommen die monatlichen individuellen Nebenkosten und Hausgeld. Vermutlich werdet ihr monatlich um die 2.000 Euro zahlen. Ob euch der Rest eures Einkommens reicht, ist stark lebensstilabhängig.
Bei Eigentum ist es m. E. wichtig, immer ein paar Rücklagen zu haben. Selbst im Neubau muss mal etwas renoviert werden. Als Wohnungseigentümer könnt ihr darüber nur bedingt frei entscheiden. Wenn die WEG via Mehrheitsbeschluss für Maßnahmen stimmt, dann müsst ihr gemäß Teilungserklärung euren Teil zahlen.
Gsd würde ich mich vorab so gut es geht über die WEG informieren. Es gibt Eigentümergemeinschaften, die machen einen mürbe. Also Protokolle und alle sonstwie verfügbaren Dokumente einsehen, nach Selbstnutzerquote fragen, ggf. mit der Verwaltung sprechen.
Ob Mieten günstiger ist, kommt auf den Wohnort an. Es gibt im Netz Rechner dazu. In München ist zur Miete wohnen auf Dauer definitiv billiger, selbst wenn man 110 wird. 360.000 Euro klingen sehr günstig für den Speckgürtel und im Alter ist man gegen Eigenbedarfskündigung abgesichert. Aber pauschal lässt sich deine Frage nicht beantworten.
Ja, danke für die Einschätzung.
Im Moment ist es eine GbR für die Bauphase und soll nach Fertigstellung in eine WEG gewandelt werden...
Insgesamt sind es 8 Parteien. Es ist ein riesen großer alter Hof mit Nebengebäuden.
Es soll auch ein Hofcafé und eine Werkstatt mit entstehen und wir sind 3 Familien mit Kids, der Rest ist bunt gemischt (Paar, Renter, Single...).
Wie groß ist eure Wohnung jetzt? 80qm ist nicht viel. Drei Zimmer, maximal 4 kleine. Wollt ihr noch ein Kind? Zu viert wird es eng.
Die Finanzierung habe ich nicht nachgerechnet. Rein von der Rate klingt es machbar.
Vieles hängt aber davon ab, ob ihr den Wert und die Zeit eurer Eigenleistung richtig kalkuliert habt. Nicht wenige verschätzen sich in dieser Hinsicht deutlich. Ich würde daher im Hausbauforum außerhalb von Urbia mal eure Daten eingeben und die anderen eine Einschätzung dazu geben lassen. Dann habt ihr eine realistischere Einschätzung als mit den wenigen Daten, die du hier nennst. Lasst euch eure Zahlen auch mal von einem Zimmermann, ggf. Architekten oder jemand anderem, der im Hausbau tätig ist, validieren.
Passt auch auf, dass ihr die Zeit richtig einschätzt, die ihr mit Eigenleistung verbringt. Braucht ein Fachmann einen Tag für etwas, plant bitte mindestens drei ein usw. Ich kann dir aus eigener Erfahrung sagen, dass es enorm an den Kräften zerrt, wenn man viele Wochen das Wochenende alleine mit den Kindern verbringt, weil der Mann auf der Baustelle ist.
Das Eigenkapital solltet ihr übrigens nicht komplett einbringen, sondern nur einen kleinen Teil davon. Ihr werdet Puffer brauchen. Je mehr Puffer, umso besser. Glaube mir, das werden dir auch die anderen bestätigen. Wir haben neu gebaut und wie gesagt, trotz intensiver Planung, wird es an den ein oder anderen Stellen doch erheblich teurer als geplant. Bei uns kamen zum Ende hin zwei große Brocken, die teilweise das dreifache von dem gekostet haben, was wir geplant hatten. Das hat sehr weh getan und die Herstellung unserer Außenanlagen um ein gutes halbes Jahr nach hinten geschoben. Dinge wie Carport sogar noch weiter nach hinten, weil wir dafür erstmal wieder Geld ansparen müssen.
Noch eine wesentliche Nachfrage, da du das nicht erwähnst:
Baut ihr mit einem Bauträger oder einem Generalunternehmer? Wenn du den Unterschied nicht kennst, google mal. Das wird ein wesentlichen Unterschied bei den Antworten hier machen und man kann dir entsprechend bessere Tipps geben. Ich bin oben von einem GU ausgegangen. Bauträger hat noch andere Besonderheiten.
Danke für deine sinnvollen Hinweise.
Im Moment wohnen wir in einer 31 qm 1 Zimmer Wohnung in einem fast baufälligen Haus. Das ist also nicht repräsentativ.
Für uns ist es an der Zeit für eine Vergrößerung, deshalb suchen wir.
Wir haben hier einen wunderschönen Garten und eine kleine Werkstatt, die Miete mit 380 € war für die Elternzeit top. Jetzt muss es weiter gehen...
Es baut eine GbR gemeinsam ein altes Hofgelände um. Die GbR ist gemeinsam der Bauherr. Nach Fertigstellung wird es in eine WEG gewandelt. Insgesamt sind es 8 Parteien. In der GbR ist u.a. ein ortsansässiger Bauingenieur und gelernter Maurer. Er war früher der Eigentümer des Hofs und möchte jetzt das ganze Anwesen neu beleben. Er ist für die Kalkulationen zuständig.
Es soll auch ein Hofcafé und eine Werkstatt mit entstehen, diese, so wie das Grundstück sind anteilig in den 4.500 €/qm mit rein gerechnet.
Die Wohnung hätte eine Geschoßhöhe von 5,2m, so dass auch eine Galerie eingezogen werden könnte. Das würde die 80 qm noch etwas vergrößern. Unsere Familienplanung ist abgeschlossen...
Neubau hat immer das Risiko, dass es teuer wird. Durch Kosten wie Notar und Grunderwerbssteuer kann es euch passieren, dass euer Eigenkapital alleine durch die Kaufnebenkosten aufgebraucht ist, das wirkt sich negativ auf den Zins aus.
Wie lang ist die Zinsbindung? Wenn ihr 19 Jahre braucht aber nur 10 Jahre fest habt. Kann nach 10 Jahren das böse Erwachen sein. Wobei mir 2,9% Zinsen beim aktuellen Zinsniveau auch sehr niedrig finde.
Prozente im Grundbuch kann man auch anders festlegen, da müsst ihr euch nur einigen. Wenn es aber "nur" um 60k geht, kann man auch festlegen, dass dein Mann dir bei Verkauf dieses Geld zurückzahlen muss.
Ob sich das lohnt liegt vor allem daran, was die Miete einer vergleichbaren Wohnung kostet und wie viel Hausgeld ihr zahlen müsst.
Ja, das denke ich auch, es könnte teurer werden. Das wäre dann echt blöd :/
Wir haben mit 15 Jahren Zinsbindung gerechnet. Das Angebot war über die Interhyp bei der Volksbank...
Die Restschuld wären ca. 68.000 €.
Wenn wir nur 3 % tilgen würden, würde die Rate auf 1.350 €/Monat runter und die Restschuld wären ca. 123.000 €.
Ob ich mal Erbe, keine Ahnung. Mein Vater lebt nicht mehr und meine Mutter ist pflegebedürftig. Ggf. frisst die Pflege ihre Wohnung.
Die Eltern meines Mannes haben 0.
Rechne am Besten mal wirklich alles zusammen. Notar müsste etwa 2% vom Kaufpreis sein, dann die Grunderwerbsteuer, ggf. Markler. Natürlich den Kaufpreis, beim Bauen kommt dann noch ein Puffer dazu. Dann kommt es noch drauf an, was denn wirklich im Kaufpreis enthalten ist. Kommen da noch Kosten für Badezimmer, Fliesen, Küche dazu? Dann braucht ihr vermutlich noch neue Möbel. Bei den Kosten auch wirklich realistisch bleiben. Dann schauen, was von Eigenkapital wirklich dazu kommt. Kommt ihr so einfach an den Bausparvertrag?
Wenn du wirklich deine Zahlen kennst: Angebote vergleichen. Manche Banken geben einen Zinsvorteil, wenn es ein Volltilgung Darlehen ist. Andere Banken bieten die Option die Tilgungsrate anzupassen und bei anderen geht noch nicht mal eine Sondertilgung. Bei einem Baufinanzierung gibt es immer die Option von einem Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren. Bei einem Neubau auch berücksichtigt, dass man oft in mehreren Abschnitten bezahlt. Und man oft erst tilgt, wenn das ganze Darlehen ausgezahlt ist, dass könnte wiederum dazu führen, dass die Zinsbindung nicht reicht und man deutlich mehr Zinsen als geplant zahlt.
Am Ende wirklich realistisch schauen, ob euch es das Ganze wert ist. Gerade bei den hohen Decken werden die Heizkosten höher sein. Und dann sind es halt auch nur 80qm ...
Es sollte nicht das gesamte Eigenkapital für den Kauf verwendet werden, da auch zukünftig unvorhergesehene Kosten wie zB Waschmaschine, Auto oder teure Reparaturen an der Immobilie anfallen, für die ihr Geld benötigt.
Habt ihr bedacht, dass ihr im Eigenheim zusätzlich zu den üblichen Nebenkosten, Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen etc. zahlen werdet?
Insbesondere zu Frage Nr. 3 kann ich dir den Rechner von Finanzfluss ans Herz legen. Damit bekommt man einen guten Überblick ab wann Kauf gegenüber Miete rein finanziell betrachtet sinnvoller ist. Wenn man nicht gerade eine krass überzogene Miete gegen ein Superschnäppchenhaus tauscht oder in sehr günstigen Zeiten kauft und zum Höhepunkt der Immobilienblase verkauft, ist es in den meisten Fällen gewinnbringender das Geld zB in ETF anzulegen. Rein finanziell betrachtet ist ein Immobilienkauf deswegen idR eher Konsum als Wertanlage.
Ist der Bau bereits abgeschlossen oder ist das Objekt noch in der Planung? Falls das Projekt noch im Baum ist empfehle ich euch, nach viel negativen Erfahrungen im Freundes-und Bekanntenkreis, den Bauträger ganz genau zu durchleuchten, damit ihr nicht die nächsten Jahre wegen Baumängeln mit Gerichtsprozessen beschäftigt seid.
Ja, wahrscheinlich ist es Luxus. Doch der Gedanke im Alter mietfrei zu wohnen, lockt uns schon sehr.
Jetzt haben wir eine spottbillige Miete, die ist aber nicht vergleichbar, da baufälliges Haus und 1 Zimmer Wohnung...
In unserer Kalkulation ist ca. 200 €/Monat an Rücklage einkalkuliert für "den Waschmaschinen Fall."
Wir rechnen mit Hausgeld, Versicherung, Nebenkosten, etc. mit 2000 €/Monat, also 500 €, die 200 € Rücklage ist da nicht mit drin. Die ist extra.
Es ist noch in Planung. Mein Mann ist Handwerker und wir würden versuchen so viel wie möglich in Eigenleistung zu machen.
Für die Bauphase ist die Gruppe eine GbR. Danach wird eine WEG draus. In der Bauherrengruppe ist ein ortsansässiger Bauunternehmer, gelernter Maurer. Ich hoffe das hilft 🤔
In einer GbR haftet alle Beteiligten für alle Verbindlichkeiten mit ihrem persönlichen Vermögen. Fällt ein Mitgesellschafter aus und kann seinen Anteil nicht mehr zahlen, müssen die anderen für diese Kosten zusätzlich aufkommen. Diese Form des Bauens bietet deswegen ein großes, schlecht kalkulierbares finanzielles Risiko. Insbesondere wenn ihr die anderen Personen und ihren finanziellen Hintergrund nicht sehr genau kennt.
Der Kredit wäre nach 20 Jahren durch? Rechne mal nach ob 15 Jahre Zinsbindung nicht die bessere Wette wäre.
Kredithöhe und damit Risiko bei schlechteren Zinsen zum Ende hin sind überschaubar, nur dafür würdest Du dauerhaft und für die gesamte hohe Summe höhere Kosten in Kauf nehmen.
Danke für den Tipp. Ja, mit 15 Jahren und 3% Tilgung hätten wir ca. 118.000 € Restschuld, der Sollzins wäre bei 2,9%. Allerdings dann 24 Jahre.
Bei 4% Tilgung und 15 Jahren Bindung, wäre die monatliche Rate bei 1.575 €, der Zins bei 2,9% und die Restschuld 67.000 €. Die Prognose sagt 19 Jahre abzählen...
Bei 4% Tilgung, 20 Jahre Bindung und dann 3,5 % Sollzins, wäre es monatlich 1.400 €, wir würden 23 Jahre tilgen und hätten eine Restschuld nach den 20 Jahren von 44.000 €.
Ja, entscheide wenn Du Angebote hast. Wir haben die Rate und Zinsbindung vorgegeben, also nicht die Tilgung. Lässt du die letzten paar Jahre bei der Zinsbindung weg lässt das auch Raum für eventuelle Sondertilgungen, die wirken ja entgegen weil der Kredit vir Ende der Zinsbindung durch wäre.
Die Tilgung hatten wir dann nochmal um 0,1% erhöht, weil dadurch bessere Zinsen entstanden sind, dank Makler. 20 Jahre rechnerisch, 15 Jahre Zinsbindung und bei voller Sondertilgung wären es 10 Jahre. Also relativ flexibel und gleichzeitig recht sicher was die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung angeht. Wir hatten auch Angebote für 10 Jahre, aber das Risiko war zu hoch bzw. die Einsparung bei den Zinsen nicht gut genug.
Habt ihr euch schon über staatliche Förderungen informiert?
Je nachdem könnt ihr so einen Anteil des Kredites vergünstigt bekommen. Uns hatte die Bank dazu beraten.
Dann ist die Frage was für euch Eigenleistung ist.
Wir bauen grad ein Haus, wir haben 12.000 Euro Eigenleistung (also ohne Material) für Böden und Wände eingerechnet. Laut Bankberater wird das ohne Probleme von der Bank akzeptiert.
Alles was drüber ist müsste nachgewiesen werden (also wer das macht und ob der das auch kann)
Auch sollte man Eigenleistungen (gerade mit kleinem Kind) nicht unterschätzen. Da gehen schnell mal einige Wochen die freien Abende und Wochenenden drauf. Das ist nervenaufreibend.
Außerdem müsst ihr vorher klären, ob und was ihr an Eigenleistungen machen dürft. Ihr wäret ja dann nicht alleiniger Bauherr, da kann es sein das es anders läuft.
Schaut das ihr euch wohl fühlt wenn ihr diesen Schritt geht. Der Stress kommt von ganz alleine, da braucht man nicht von Anfang an mit Bauchschmerzen in das Projekt gehen.
Staatliche Förderungen sind gerade alle ausgeschöpft wie Eigenheimzulage, Zinsverbilligungsprogramm etc. und der Energiestandard wird nicht KW40 sondern 70 werden...
Mein Mann die Haus-Elektrik für uns machen (gelernter Elektriker und arbeitet als Solarteur) und den Innenausbau wie Wände, Böden, Fenster (hat 3 Jahre als Glaser gearbeitet). Sanitär würde vergeben werden. PV Anlage installieren und anschließen würde auch er machen.
Ja. Es wäre sehr sportlich mit Kind. Aber sicher der einzige Weg für uns an den Kosten was zu drehen 🤔
Ich kann den Wunsch nach einem Eigenheim verstehen, aber es bringt nichts wenn ihr am Ende total unglücklich seid.
Das dein Mann so viel kann ist schon einmal super, da könnt ihr sicher das ein oder andere Sparen.
Allerdings sehe ich da dennoch Probleme:
Elektro muss meines Wissens nach von einem Fachbetrieb abgenommen werden, die lassen sich das teuer bezahlen, da der Betrieb im Zweifel den Kopf dafür hinhalten muss. Ob man da am Ende noch so viel spart ist fraglich.
Und ihr werdet bei den Eigenleistungen keine Garantie haben. Welche Fallstricke es da zu beachten gibt weiß ich nicht, da würde ich mich aber vorher erkundigen.
Ich denke es wäre am besten wenn du dich mit deinem Vorhaben mal bei einem Bauforum meldest. Da ist die Wahrscheinlichkeit höher keine Laienmeinungen und die ungeschönte Wahrheit zu bekommen ob es für euch machbar ist.
Ich habe mir aus einem der Foren zB viele Infos zur Finanzierung und worauf man beim Bau achten muss geholt. Das hat bei den verschiedenen Gesprächen sehr geholfen das ich da als Laie etwas besser durchblicke.