Hallo,
Ich brauche unbedingt ein paar tipps/Antworten. Ich entschuldige mich vorab schonmal für den langen Text.
Wir haben im Sep. Den Vater meines Mannes verloren. Dieser hinterlässt ihm und seiner Schwester jetzt 2 Häuser auf einem Grundstück, geld, ein neues auto ( wenige monate vorher gekauft) und ein kleines Wohnmobil. Das sind jetzt so die wertvollen Dinge.
Die zwei haben sich geeinigt das mein Mann die 2 Häuser bekommt und sie alles andere. Die Differenz wollen wir auszahlen damit es fair bleibt.
1. Frage: Wie halten wir diese Einigung am besten fest? Worauf müssen wir achten um keine bösen Überraschungen zu erleben?
Das vordere Haus ist seeehr alt und definitiv renovierungsbedürftig. Haben einen Kostenvoranschlag von 138.000 Euro bekommen. Jetzt wollen wir es so renovieren um an Studenten zu vermieten zu können. Dazu kommen etwa 100.000 die wir der Schwester auszahlen müssen. Mein Mann ist aktuell allein verdiener und ich in elternzeit. Wir beide haben eine festanstellung im öffentlichen Dienst ( ich Erzieherin und er bei der verkehrsplanung). Habe eig auch den Wunsch in dem Haus, in dem wir wohnen werden, auch was neu zu machen ( neue Küche, neue decken, Boden ist schon stark abgenutzt)
Ich mache mir große Sorgen ob wir überhaupt einen so großen Kredit bekommen. Könnt ihr tipps geben wir wir mit den Banken verhandeln und das alles stemmen können? Welche Vorgehensweise ist am klügsten? Wir wollen zügig das Haus renovieren um mieteinnahmen rein zu bekommen. Haben auch schon einige Interessenten.
Vielen Dank an jeden der sich Zeit nimmt hierauf zu antworten.
Immobilie geerbt, Geschwister, kredit notwendig- viele Fragen und große Sorgen
Ich würd mich erstmal auf das Mietshaus konzentrieren:
Solange ihr ein schlüssiges Konzept habt (Kosten kalkuliert, Miete kalkuliert, ggf schon Interessenten) sehe ich da kein Problem, einen Kredit zu bekommen. Die werden die Immobilie vor und nach Renovierung bewerten und auch die Mieteinnahmen berücksichtigen. Normalerweise müsste die Miete dann locker die Raten tragen. Und in Summe 240.000? sind ja wirklich nicht viel in der heutigen Zeit? Oder fehlt in deiner Aufzählung ein riesiger Batzen?
Euer Wohnhaus könnt ihr ja zur Not erst mal kosmetisch aufhübschen - und neuen Boden, neue Küche etc dann scheibchenweise, wenn du auch wieder Geld verdienst oder von den Mieten trotz Kredit was hängenbleibt.
Wir müssen nochmal mit der Baufirma, die einem Freund von uns gehört, reden. Der Kostenvoranschlag wurde gemacht als der Schwiegervater noch lebte und wir das vordere Haus für uns renovieren wollten.
Jetzt soll es zimmer weise an Studenten vermietet werden. Daher ändert sich jetzt bisschen was. Wir rechnen mit ca 1500 bis 1900 Euro mieteinnahmen ( 2x 1-zimmer wohnung + 3 zimmer wohnung). Wir müssen uns noch genauer damit auseinander setzten wie viel wir nehmen können. Die Häuser haben wir schätzen lassen und da kam ein Wert von ca. 280.000 Euro heraus. Soweit ich weiß kann man ein schuldenfreies Haus bis zu 80% beleihen. Daher wird der es eher knapp 240.000€ auf kredit zu nehmen.
Klar müssen wir uns für das eigene Haus zurück nehmen. Dennoch wäre mir die küche sehr wichtig das die in einem seeehr schrecklichen Zustand ist uns kaum sauber zu bekommen. Man möchte sich ja wohl fühlen.
„2x 1-zimmer wohnung + 3 zimmer wohnung“
Ist das denn ein kleines Mehrfamilienhaus? Oder ein Einfamilienhaus, dass ihr wirklich eher als WG vermieten wollt?
Wenn letzteres, dann achtet bitte darauf, es auch so zu bezeichnen. Wenn ihr es als einzelne Wohnungen vermietet, dann müssen es auch einzelne Wohnungen sein. Sie müssen „abgeschlossen“ im rechtlichen Sinne sein, sie müssen Schallschutz und Brandschutzanforderungen an einzelne Wohnungen einhalten, sie müssen separate Stromzähler, etc. haben.
Natürlich alles über den Notar regeln.
Bei dem Kredit für das Mietshaus ist es einfach. Da ist sogar der Zinssatz egal. Denn die Zinsen sind komplett absetzbar. Ebenso die renovierungs-/sanierungskosten. Das solltet ihr alles getrennt von eurem eigenen Haus machen. Also eigener Kredit für das Miethaus, ein extra Konto damit es besser für sie Steuer ist und wenn ihr es klug anstellt… spart ihr am Ende sogar Steuern auf euer Einkommen.
Für euer Privathaus und der Summe für die Schwester würde ich mich beim finanzberater (nicht in der Bank) beraten lassen.
Absetzbar heißt nicht, dass die Zinsen egal wären.
Doch. Aus Vermietersicht sind sie egal. Denn man bekommt sie komplett zurück!
Wie kommt ihr denn auf die 100t€ für die Schwester?
Fair ist ja einen aktuellen Verkehrswert anzusetzen, abzüglich Aufwand/Risiko des Verkaufes.
Alles danach, Kredite, Investitionen, Mieter, gebundenes Kapitale ist ein Wagnis, dass ihr nur eingeht weil ihr die Häuser behalten wollt. Das ist nicht zwingend die beste Idee wenn man nicht zu gutem Kurs an die Häuser kommt, denn dann ist ein x-beliebiges anderes Haus vielleicht besser für eine solche Investition und die Vermietung geeignet. Ihr geht da diverse Risiken ein und es ist wahrscheinlich sehr unsicher ob der Verkauf nicht die deutlich bessere Variante wäre. Die Schwester kann für Euer zukünftiges Wagnis natürlich nichts.
Wegen der Kredite würde ich mit einem oder eher zwei Maklern sprechen. Kleinere Makler.
Und Vertragliches zur Erbe beim Notar.
Hallo,
Danke für die Antwort.
Also wir haben bei einem markler eine Verkehrswert Ermittlung durchführen lassen . Die Schwester will uns bei der Summe entgegen kommen. Sie ist schon froh überhaupt was zu bekommen da sie eig davon ausging enterbt worden zu sein. So kam es nun zu den 100k
Meinem Mann ist dieses Haus sehr wichtig da sein Vater und er darin jetzt groß geworden sind, nun auch unser Sohn hier geboren wurden.
"Meinem Mann ist dieses Haus sehr wichtig da sein Vater und er darin jetzt groß geworden sind, nun auch unser Sohn hier geboren wurden. "
Ja, das kann man machen. Sei Dir nur wirklich absolut im Klaren darüber, dass wir wegen dieser Emotionalitäten etwas tut, dass ihr sonst nicht tun würdet. Ihr investiert in ältere Immobilien, saniert sie und wollt über die Vermietung Einkommen bekommen. Das ist ein großes Projekt und ein Risiko.
Mit anderen Worten: ein Verkauf und Neukauf von einem anderen Objekt ist finanziell gesehen wahrscheinlich sinnvoller. Auf diese Idee seid ihr bisher aber ohne das Erbe auch nicht gekommen.
Ich würde erstmal den Nachlass ganz sauber regeln und den Ausgleich der Schwester, bevor ich da irgendwie mit Sanierungen anfange.
Als allererstes müssen dein Mann und seine Schwester sich ja mal über den Wert der Häuser und des übrigen Nachlasses einig werden. Erst danach ist ja klar, wie viel dein Mann noch an seine Schwester auszahlen muss. Wie viel Erbschaftssteuer ggf. noch anfällt und wie hoch allein ein Kredit dafür sein muss. Der Kredit zur Sanierung der Häuser steht dann nochmal auf einem ganz anderen Blatt.
Regeln müssen dein Mann und seine Schwester das beim Notar, damit dann auch dein Mann allein im Grundbuch landet, etc.
Und dann sollten dein Mann und du euch da ja auch noch einig werden. Das Erbe ist ja allein seins, Erbe wird als Anfangsvermögen bewertet, davon gehört dir also streng genommen erstmal nichts. Wenn du aber auch mit im Kreditvertrag stehst und euer gemeinsames Haushaltseinkommen und/oder Erspartes für Sanierung und Finanzierung genommen wird, dann müsst ihr euch ja einig darüber werden, mit welchen Anteil du im Grundbuch stehen sollst. Ansonsten gehört dir am Ende absolut nichts.
Nichts überstürzen. Professionelle Beratung in Anspruch nehmen. Ein Schritt nach dem anderen.
Hi,
Erstmal danke für die ausführliche Antwort.
Die Situation kam jetzt so plötzlich das wir schon gar nicht mehr wissen wo uns der kopf steht und womit anfangen, was zu tun, woran zu denken ist, ect pp.
So wie wir es verstehen wird keine Erbschaftssteuer anfallen da der Freibetrag nicht überschritten wird. Dieser ist, soweit mir bekannt, 400.000€ pro Kind? Bitte korrigieren falls wir hier falsche Angaben haben. Wir treffen uns aber noch mit einem Finanzberater.
Eine Verkehrswert Ermittlung haben wir schon machen lassen. Beide Häuser samt Grundstück wären 280.000 € wert.
Welche professionelle Beratung außer finanz und Steuerberater würden Sie den noch empfehlen?
Ich würde auch vorschlagen, dass ihr euch von einem unabhängigen Finanzberater beraten lässt, vom Steuerberater und vom Notar. Allerdings denke ich, dass ein Kredit bei euch kein Problem sein wird.
Ich nehme an, dass Haus steht in einer größeren Stadt mit Uni. Da werden bestimmt Wohnungen zur Miete gesucht.
Für die Sanierungsmaßnahmen würde ich auch noch die Beratung eines Architekten in Anspruch nehmen, der das baurechtliche für den Umbau prüft und auch die eigentliche Sanierung auf Sinnhaftigkeit und korrekte Ausführung prüft. Außerdem kann er euch sagen, ob ihr für die Sanierungen Anspruch auf einen Kredit der KfW habt (i.d.R. bei energetischen Sanierungen) und einen Energieberater hinzuziehen.
Auch wenn die Baufirma befreundet ist, bedenkt dass bei Bauschäden oft die Freundschaft endet.
Habt ihr eine Teilukg für das vordere Haus beantragt? Nur so könnt ihr an 3 Parteien vermieten.