Auf die Gefahr hin als typischer Urbia-Bubble-Post rüberzukommen, hier mein ernstgemeintes Anliegen.
Wir haben die Möglichkeit, ein Neubau-Reihenhaus mit Grundstück von 260qm zu erwerben. Der Bau der Häuserreihe soll nächstes Jahr begonnen werden. Die Kreditkonditionen haben wir soweit mit der Bank ausgearbeitet und ein positives Signal für die Finanzierung bekommen. Wir wohnen in einer Großstadt und das Vorhaben soll knapp über 1 Mio. Kosten.
Nun wollte ich euch fragen, ob jemand Erfahrungen hat, wie es mit einem gewerblichen Bauträger (Ten Brinke) läuft und wie viel Mehrkosten ggf. Noch auf uns zukommen. Was uns gar nicht gefällt, ist, dass es kein echtes Planungsgespräch mit Kostenvorschlag für Sonderwünsche gibt (z.B. weitere Wände, Vlies- statt Raufasertapete, Wasseranschluss auf der Dachterrasse, Verlegung von Leerrohren für Photovoltaik/Smart Home/KWL), sondern erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages. Begründung: Wenn man so viel Planungen machen würde und all die Leute dann nicht kaufen, dann könnte man nicht mehr Häuser bauen. Naja... Die ganze Sache nervt mich schon so sehr, dass ich das Vorhaben am liebsten gleich belassen würde.
Dennoch würden mich Erfahrungen zur Vorgehensweise bzw. Ca. Mehrkosten für Standardänderungen sehr interessieren. Wer hat mit Bauträger gebaut?
Danke vorab!
Mehrkosten bei Neubau mit Bauträger - Erfahrungen?
Die Zeiten sind heute andere als noch vor ein paar Jahren. Hast du die Nachrichten in den Medien verfolgt? Die letzten zwei Jahre sind reihenweise Bauträger pleite gegangen und ziehen die zukünftigen Eigentümer mit in die Privatinsolvenz.
Wir haben nicht mit einem Bauträger gebaut, sondern mit einem Generalunternehmer. Mit einem Bauträger würde ich heutzutage definitiv nicht mehr bauen. Dafür ist das Risiko einfach viel zu groß. Lasst euch unbedingt bei einem Anwalt oder einem Versicherungsfachmann beraten, damit ihr euch für den Fall der Insolvenz und andere Risiken absichert.
Den Bauträger kann ich grundsätzlich schon verstehen, denn der hat einen sehr eng gesteckten Kostenrahmen. Jede Partei, die wie ihr Sonderwünsche hat und zusätzliche Kosten verursacht, sägt an der Wirtschaftlichkeit des Projekts und treibt das Projekt ein Stückchen weiter in Richtung Unrentabliät.
Ich kann aber auch dich verstehen. Habt ihr die Möglichkeit, einzelne Leistungen aus der Bauleistungsbeschreibung herauszunehmen und selbst zu vergeben? Wenn ja, würde ich das tun und michtl entweder um die Gewerke selbst kümmern oder einen Architekten beauftragen.
Ich selbst würde auf eure Weise definitiv nicht bauen wollen. Mit unserem GU haben wir unser Haus exakt so geplant, wie WIR das wollten; Grundriss, Sonderwünsche, Innenausbau und alles. Es ist somit ein Haus nach unseren Vorstellungen und Wünschen und nicht nach den Vorstellungen eines anderen. Ich persönlich würde daher weitersuchen, aber das müsst ihr entscheiden.
Ganz ehrlich?
Bei so einem dubiosen Vorgehen, würde ich keine Millionen investieren. Besonders nicht für rin Reihenhaus mit 260qm Grundstück. Ja, in Großstädten ist es nicht billig, aber das wäre es mir nicht wert.
Ja, dass man die Bemusterung (Ziegelfarbe, Wasserhahn etc) oft erst nach der Unterzeichnung hat, ist normal, aber das man ein Haus kauft, was man eigentlich so nicht will, ist ein Vorgehen von Billiganbietern.
Habe ich bisher einmal bei einem Bauvorhaben von einem großen Fertighaus Anbieter gesehen. Die Bauherren haben den Vertrag für ein Haus unterschrieben, wo Sie von Anfang an wussten, dass es so nicht werden soll und mussten dann 25.000€ (wenn ich den Betrag richtig im Kopf habe) extra zahlen, dass es umgeplant wird. Somit waren die ersten Mehrkosten schonmal weg.
Ich arbeite selber bei einem Bauträger.
Ich finde es unseriös, dass euer Bauträger euch vorab keine Preise für Änderungen nennen will. In der Regel schlagen viele Bauträger nach Vertragsunterzeichnung gerne richtig zu bei Änderungen und Extra Leistungen, weil man ja quasi keine Alternative hat. Da wäre ich sehr vorsichtig.
Falls ihr euch doch für dieses Haus entscheiden solltet, denkt daran einen unabhängigen Gutachter zur Kontrolle einzuplanen.
Ich arbeite selbst auch beim Bauträger und i.d.R. werden dann die tatsächlichen Mehrkosten berechnet + Umplanungskosten + Aufschlag für Koordinationsaufwand.
Ich kann die Kunden dann schon verstehen, dass sie die Preise, die wir dann für Änderungen aufrufen für
überzogen halten, aber der Aufwand fällt tatsächlich auch an. Das sind ja alles Standardhäuser und Standardausstattung und jede Änderung führt da eben zu einem Mehraufwand von der Planung bis zur Bauleitung. Diese Mehrkosten hat man dann bei einem individuell geplanten Haus von Anfang an.
Wenn man nur Oberflächen verändert ist das bei uns günstig oder Preisneutral, also Farbwahl von Fliesen o.ä. Kleinigkeiten. Aber es gibt ja Kunden die wollen jede Steckdose um ein paar cm verlegt haben, jeden Türanschlag ändern,… und die wundern sich dann über die Kosten. Aber da müssen halt etliche Pläne angepasst werden bei mehreren Fachplanern, Ausschreibungen angepasst werden oder Nachträge mit den ausführenden Firmen verhandelt werden,… Das ist eben nicht gratis, obwohl es am Ende die selbe Anzahl von Steckdosen und Türen ist.
Ich arbeite selbst in der gleichen Branche und kann nur sagen, dass Ten Brinke ein sehr seriöser Bauträger ist und ein sehr großes Unternehmen. Eines der wenigen, bei denen man davon ausgehen darf, dass sie die Krise überstehen und nicht von Insolvenz bedroht sind.
Gerade wegen der Krise wäre ich eher an den Sicherungsmechanismen interessiert. Dass man Raten nach MaBV zahlt und eine FoSig Bürgschaft bekommt ist das mindeste. Aber ich könnte mir vorstellen, dass da aktuell auch noch mehr Verhandlungsspielraum ist. Späte Raten zahlen bis hin zu endgültiger Zahlung.
Bei einem so großen und seriösen Bauträger dürfte die Baubeschreibung für das Haus schon ziemlich ausführlich sein. Da gibt es dafür andere Mini-GUs bei denen die Baubeschreibung nur aus 2 DIN A4 Seiten besteht, da weiß man nichtmal genau was man für den Basispreis bekommt. Das dürfte bei euch sehr klar sein und das Vorgehen, dass nicht jeder Mini-Sonderwunsch vorher kalkuliert wird, ist schon üblich.
Ich kann nur sagen: In der aktuellen Situation freuen sich die Bauträger über jeden einzelnen Kaufwilligen. Daher würde ich da eventuell nochmal nachfragen unter welchen Bedingungen ihr die Konditionen für Eure Sonderwünsche erfahren könnt. Vor allem wenn die kaufentscheidung sind, kann man euch das nicht verwehren. Aber man kann natürlich z.b. erwarten, dass ihr die Kosten für die Ermittlung übernehmt, wenn ihr das Haus dann doch nicht kauft. Oder ihr vereinbart eine Reservierungsgebühr, die ihr dann nicht zurück bekommt.
Zum Thema PV: Ist es ein Bauvorhaben in NRW? Da gibt es doch ab 01.01.2025 eine Solardachpflicht, die müssen sie dann doch eh mit liefern?