Hallo und guten Morgen!
Wir werden voraussichtlich einen Hof kaufen. 
Wir suchen schon länger und haben (leider..) ziemlich genaue Vorstellungen von dem, was wir wollen. Nun haben wir ein Objekt gefunden, das für uns eine absolute Traumlage hat, wir können in unserem Dorf bleiben, es sind noch 1,7 ha Weide dabei. 
Das Wohnhaus ist von 1900, allerdings vor 15 Jahren saniert worden (Dach, Dämmung, Fenster..). Trotzdem wird das sicher eine Lebensaufgabe, bis wir alles so haben, wie wir das wollen, und wir werden noch ne Menge Geld reinstecken müssen. Es gibt ein Wertgutachten, das in einigen Teilen etwas vernichtend ist, was Baumängel angeht. 
Dafür ist der Kaufpreis unschlagbar niedrig.
Wir kaufen den Hof aus einem Zwang heraus und das scheint ja etwas komplizierter zu sein. Haben den Kaufvertrag nun vorliegen - und ich hab leider keine Ahnung, ob da noch irgendwelche Fallstricke drin stehen. Werden den Vertrag selbstverständlich von einem Notar bzw. Anwalt prüfen lassen.
Gibt es irgendwelche tollen Internetseiten oder Foren mit tollen Tips für uns? Oder hat hier jemand Tips? Was müssen wir beim Kauf beachten? Was beim Umbau?
Mir geht der A... auf Grundeis...
Wir kaufen einen Hof! Hilfe - ich hab keine Ahnung, wo gibt´s gute Info´s?
Hallo,
du willst den Kaufvertrag von einem Anwalt prüfen lassen? Wozu? Der Kaufvertrag wird vom Notar aufgesetzt und der ist auch euer erster Ansprechpartner. Den könnt ihr so lange löchern, bis ihr jeden Satz verstanden habt. Dafür ist der da.
Was du beim Bau beachten solltest, solltest du mit einem Fachmann klären. Da hilft dir kein Forum. Besorg dir einen Sachverständigen, der sich sehr gut mit Altsanierung auskennt und dann werdet ihr schon erfahren, was ihr machen müsst.
Viel Spaß mit dem Hof.
"Es gibt ein Wertgutachten, das in einigen Teilen etwas vernichtend ist, was Baumängel angeht"
Was steht denn drin? Wisst ihr, ob die Mängel zu beheben sind? Wie teuer das wird?
Mir schwebt da grad vor, dass ihr ein Fass ohne Boden kauft. Also, weil du "vernichtend" als Wort gewählt hast.
Würde ich ein Haus kaufen wollen, und da gibt es vernichtende Wertgutachten, die auf Baumängel eingehen, wäre das kein Haus, das ich kaufen wollte.
" Es gibt ein Wertgutachten, das in einigen Teilen etwas vernichtend ist, was Baumängel angeht."
Der Vertrag ist das geringste Übel, das Wort "vernichtende Baumängel" könnte Euer finanzieller Ruin werden, denn es ist dann mit einem schnöden Umbau nicht getan.
Hallo,
der Vertrag dürfte Euer geringstes Problem sein. Da reicht auch der Notar.
Allerdings würden mir "Baumängel" schwer zu denken geben.
Wahrscheinlich sollte man das Teil abreißen und neu bauen. Das wäre wahrscheinlich günstiger.
Ich würde es nicht kaufen.
GLG
Hallo,
wohnen die Vorbesitzer noch drin? Wäre meine größte Sorge, dass die nicht auszieen wollen oder dass die die Baumängel noch vergrößern, weil sie den Hof keinem gönnen, denn bei ner Zwangsversteigerung geht ja einiges voraus und leider projezieren manche Besitzer den Ärger auf die Nachbesitzer, leider schon so erlebt.
Würde eher den Bau von einem Sachverständigen prüfen lassen, ob da wirklich "nur" die angegebenen Baumängel vorliegen, der Vertrag wird doch wohl Hand und Fuß haben, wird der nicht sowieso bei nem Notar gemacht?!
Alles Gute kann ich da nur wünschen, gibt es denn kein "einfacheres" Objekt zu kaufen?
Tri Tra Trullala
Hallo und vielen Dank für eure Antworten!
Ihr seid ja alle recht kritisch - kann ich verstehen, wenn man die Hintergründe nicht kennt!
Also: nein, die jetzigen Besitzer wohnen dort schon lange nicht mehr, 2 Mieter sind bereits ausgezogen (die beiden Wohnungen nehmen wir und machen 1 große draus), 1 Mieterin ist noch drin, die kennen wir und die möchte auch drin bleiben - was gut für uns ist, weil wir dann auch noch Mieteinnahmen haben, die schon mal die Hälfte unserer Rate ausmachen. Aber selbst wenn die ausziehen sollte, ist die Rate für uns absolut zu stemmen.
Im nächsten Jahr werden wir die Außenanlagen so weit haben, dass ich zu meinem eigenen Pferd noch 1 - 2 Einsteller dazu nehme, die bringen dann ja auch noch etwas Geld.
Einen Sachverständigen hatten wir drin, daher gibt´s ja auch das Gutachten. Es sind Mängel festgestellt worden, die den Sachverständigen zum Urteil "mangelhafter Bauzustand" haben kommen lassen, allerdings sind das Baumängel, die uns nicht schrecken, wie z.B.:
- lose Türrahmen und schleifende Türen
- massive Feuchtigkeitsschäden im Anbau (den reißen wir sowieso ab..)
- Rissbildungen in Leichtbauwänden (die kommen sowieso zum Großteil raus)
- 2 alte, unsanierte Fenster und 1 alte Haustür (die müssen natürlich neu, die restlichen Fenster sind von 1998, ebenso Dach und Dämmung, Küchen und Bäder!).
Natürlich ist uns klar, dass bei so einem alten Gemäuer immer mit Überraschungseiern zu rechnen ist, aber der ist echt spottbillig und so können wir eben auch noch gut was reinstecken. Vergleichbare Höfe kosten hier in ähnlichem oder noch schlechterem Bauzustand im freien Verkauf oft mind. das Doppelte - und man muss auch noch 70-100000 reinstecken..
Aber keiner hier, der das ultimative Forum für angehende Bauherren und Sanierer kennt??
"es sind noch 1,7 ha Weide dabei"
"aber der ist echt spottbillig"
Ich möchte dich mal auf etwas hinweisen, was du vor deiner Entscheidung berücksichtigen solltest. Bzw. du solltest dich kundig machen, ob euch sowas evtl. auch blühen kann.
Wir wohnen hier absolut ländlich. In unserer Gemeinde gibt es nur Dörfer und viele alte Höfe mit sehr viel Land. Nun hat es sich vor rund 4 Jahren so ergeben, dass in einem Dorf eine Ortsdurchfahrt neu gemacht werden musste. In dem Zuge wurde auch direkt die ganze Verrohrung in dieser Straße geflickt bzw. neu gemacht. In zwei anderen Ortschaften wurden ebenfalls ein paar Rohre ausgetauscht. Alles in allem gingen die Kosten für diese Baumaßnahmen in die Millionen und wurden nicht etwa von der Gemeinde getragen. Sie wurden auf die Grundstücksbesitzer umgelegt.
Die Kosten wurden so umgelegt, dass einfach geschaut wurde, wie groß alle Grundstücke innerhalb der Gemeinde zusammen sind. Dann wurde die Summe der Kosten der Baumaßnahmen durch die Gesamtgröße aller Grundstücke geteilt und heraus kam ein Preis in Euro pro Quadratmeter Grundstück. Es waren bei uns ca. 2€ pro Quadratmeter. Das hört sich auf den ersten Blick nach nicht so viel Geld an. Wenn man aber bedenkt, wie groß ein Grundstück, wie bspw. eures ist, dann ist das richtig viel Geld. Wir hatten 1.200€ zu zahlen. Aber gerade die Besitzer von alten Höfen, bei denen sehr viel Land mit dabei ist, wurden ordentlich zur Kasse gebeten. Manche mussten rund 60.000€ zahlen.
Es ist nur ein gut gemeinter Rat. Informiere dich lieber vorher, ob eure Stadt / Gemeinde eine Umlegung der Kosten vorsieht bzw. durchsetzen kann. Denn bei 1,7 Hektar Land käme auf euch ein riesiger Batzen Geld zu. Und von spottbillig kann dann nicht mehr die Rede sein. Als Grundstücksbesitzer seid ihr eben auch immer für alle Kosten zuständig, die anfallen. Vielleicht könntet ihr auch überlegen, ob ihr nicht lieber ein Grundstück für eure Pferde pachtet!?
Wie gesagt: Nur ein Denkanstoß! Informiere dich, bevor ihr nachher in der Klemme sitzt. Entscheiden müsst ihr letztlich selber.
. <<Aber selbst wenn die ausziehen sollte, ist die Rate für uns absolut zu stemmen.>>
Das ist wirklich erstaunlich, wo ihr doch absolut keine Ahnung habt was euch die Sanierung kosten wird!
Hallo,
wir haben auch vor einem halben Jahr einen Hof gekauft
vielleicht bekloppt, aber halt ein Lebenstraum....aus Vernunftsgründen würde man ehr was anderes überschaubares wählen.
Hm, was muß man beachten?
Kann man ja garnicht so generell sagen.
Steht er leer oder wird der zur Zeit noch irgendwie genutzt?
Steht er unter Denkmalschutz?
Evtl anfragen, ob eine Nutzungsänderung möglich ist.
Was ist das für ein Hof...gemauert, Fachwerk? Wenn Fachwerk...die sichtbaren Balken zumindest mal gut unter Augenschein nehmen, ob der Wurm drin ist.
was habt ihr mit dem Hof vor? nur allein bewohnen? oder zu Wohnzwecken umbauen oder Tiere halten...oder, oder, oder
wie sieht des mit dem Abwasser aus...seid ihr am Kanal?
Wir haben eine Bio-Kläranlage, die halt regelmäßig gewartet werden muß...Abwassergebühr fällt trotzdem an, aber verringert + Feststoffe abfahren lassen.
Habt ihr Euch schon bei Versicherungen erkundigt, wie ihr das ganze versichern könnt.
Das ist nämlcih auch garnicht so einfach, wie ich dachte und preislich kein Vergleich zu einem Einfamilienhaus. Kommt aber ja auch auf Eure Nutzung an.
Es gibt auch Versicherungen, die Agrag-Policen anbieten, wo dann nach Bedarf alles mögliche mit drin ist. Im Vergleich dazu hat unser Versicherungsvertreter, bei dem unser EFH versichert ist gleich abgewunken...fast unbezahlbar.
Was macht ihr mit den 1,7 ha Land? Sind die verpachtet, oder wollt ihr die selber nutzen?
Vermutlich werdet ihr, wenn sie nicht verpachtet sind Pflichtmitglied in der landwirtschaftlichen Berufsgenossenschaft.
Die Bedingungen sind aber in jedem Bundesland anders.
Wir sind vorab nicht mit dem Gutachter, aber mit Handwerkern so ziemlich aller Gewerke durch Haus und Hof gelaufen und haben die für ihren jeweiligen Bereich eine Abschätzung geben lassen, was da gemacht werden muß.
Der Wert ist bei solchen Objekten ja dann doch ehr subjektiv. Sie sind (hier in unserer Region zumindest) halt selten. Man wird kaum Vergleichsobjekte finden.
Vielen herzlichen Dank für deine Antwort! Da ist ja noch vieles dabei, was wir bedenken müssen, hilft mir echt weiter! Vor allem das mit der Versicherung und der Mitgliedschaft in der Berufsgenossenschaft. Aber auch für uns ist das unser Lebenstraum. Und wir müssen uns in den nächsten Jahren nicht mühselig entscheiden, wohin wir in Urlaub fahren...
Also:
Denkmalschutz besteht zum Glück nicht.
Das Land ist nicht verpachtet und wir werden es selber nutzen. Bislang hat der Hof den Status Resthof zur Hobbytierhaltung, vorher war dort aber auch mal ein gewerblicher Reitbrtrieb und eine Fahrschule drauf, das wäre also auch ohne Probleme möglich (aber nicht gewollt von uns..).
Dass Haus ist z.T. verklinkert, z.T verputzt, also kein Fachwerk oder Reetdach oder andere "Ekligkeiten"..
Momentan ist eine ausgebaute Wohnung vermietet, die anderen beiden, in die wir einziehen wollen, sind leer.
Kanalisation gibt´s nicht, wir haben auch ne Klärgrube - das kennen wir aber schon, so wohnen wir z.Zt. auch und wissen, was da an Kosten bei rum kommen.
Werde mich dann also mal zum Thema Berufsgenossenschaft und Versicherungen schlau machen!
Danke dir!