Hallo zusammen,
ich habe mal eine Frage:
Die Oma meiner Frau ist vor ein paar Wochen gestorben (war bereits verwitwet und hat(te) 2 Kinder). Nun wurden meine Frau und ich gefragt, ob wir das Haus der Oma kaufen wollen und wir hätten Interesse. Das Haus (Bj’70) ist zwar in einem guten Zustand, wir müssten aber einiges modernisieren (Bäder, Elektrik, Wasserrohre, etc.) - Heizung und Dach müssen nicht erneuert werden. Geplante Sanierungskosten sind schätzungsweise ca. 90.000€. Wir müssten den Onkel meiner Frau ausbezahlen (Hälfte des Hauswerts), die andere Hälfte würden die Eltern meiner Frau uns schenken. Da es relativ spontan kam und wir bisher nicht geplant hatten, ein Haus zu beziehen, müssten wir es finanzieren (Haben es durchgerechnet und eine Finanzierung wäre von den Einkommen-Ausgaben her durch uns leistbar).
Wir bräuchten ja die Hälfte der Haussumme (180.000€/2=90.000€) + die Renovierungskosten(90.000€ -> also insgesamt ca. 180.000€) von der Bank. Wie würde man sowas angehen? Sagen wir der Bank/dem Notar der Kaufpreis des Hauses ist 180.000€ und es müsste nichts modernisiert werden? Oder ist der Kaufpreis des Hauses 90.000€ (also die Hälfte) und weitere 90.000€ für die Sanierung? Auf welcher Basis würden denn die Notarkosten/Grunderwerbskosten gerechnet werden?
Hoffe einer kann uns diesbezüglich aufklären.
Viele Grüße
Florian
Hauskauf mit Ausbezahlung des Onkels (Kredit & Kaufnebenkosten)
Hallo,
Es sind 2 verschiedene Sachen, also wird vom Notar 2 x je 90.000 gerechnet.
Einmal als Kaufpreis und einmal als Schenkung.
Die Sanierung interessiert nicht.
#vor ein paar Wochen gestorben #
Ich habe noch eine schwache Erinnerung daran, dass eine Eigentumsumschreibung innerhalb von 2 Jahren (und in direkter Linie) kostenlos ist.
Das solltest du den Rechtspfleger vor Erteilung des Erbscheins fragen.
Grunderwerbsteuer ist wieder ein ganz anderes Thema.
freundliche Grüsse Werner
Du solltest
Ein Gutachten für den Wert in Auftrag geben, falls es noch keines gibt
Prüfen, ob es Auflagen in der Gemeinde gibt (bausatzung, Denkmalschutz)
Prüfen, ob es Altlasten gibt (verbuddelte Öltanks, nachbarschaftsstreit, Wegerechte)
Kostenvoranschläge einholen für alle Maßnahmen und nicht mit den billigeren rechnen!
Wer räumt das Haus leer? Abfallcontainer können sehr teuer werden. Was kostet die Entsorgung von bauschrott (also z. B. Alte Böden, Fliesen usw.)
Vielleicht macht es Sinn, einen Architekten hinzuzuziehen, der sich mit altbausanierung auskennt. Das ist gut angelegtes Geld, weil man sich Fehler spart.
Und
Die Nebenkosten großzügig berechnen und dann noch 10 % mehr aufnehmen.
Basis für Notar ist der Kaufpreis, also ohne sanierungskosten.
Mit dem Onkel würde ich verhandeln! Wenn ihr es macht, dann entfällt Makler und Wartezeit bis ein Käufer da ist.
Außerdem würde ich vergleichen, was eine neue Immobilie im wunschgebiet kostet. Man muss nicht alles machen, man kann so was auch ablehnen.
Gruß
Manavgat
Hey,
bzgl. den Renovierungskosten:
Haben bereits mit ein paar Handwerkern gesprochen und so die Kostenaufstellung gemacht (inkl einem großem Puffer). Zusätzlich konnten/können wir auf ein befreundetes Päärchen zurückgreifen, die ebenfalls vor ca. einem halben Jahr in der gleichen Siedlung ein Haus (das gleiche wie "unsers") gekauft und saniert haben, so dass wir da die meisten Ausgaben einschätzen können (die aber natürlich nie immer gleich sind).
Alles "abreißen" werden wir selbst in Eigenleistung machen (auch hier sind zumindest Kosten für Container und Entsorgung bekannt).
Bzgl. "Kaufpreis":
Der Preis ist bereits etwas gedrückt, da wir halt noch etwas Geld reinstecken müssen.
Neubauen käme uns bedeutend teuer (mind. 280t €) und ein vergleichbares Haus in der direkten Nachbarschaft wäre auch noch ca. 10-20% teurer. Der Preis passt also.
Mir ging es in erster Linie darum, erstmal die beste Vorgehensweise rauszufinden, damit wir so wenig wie möglich an Grunderwerbskosten/Erbschaftssteuer bezahlen müssen.
VG
Florian
Als erstes würde ich einen Gutachter kommen lassen, der den Wert des Hauses schätzt.
Überlege, wenn Du das Haus regulär kaufen würdest, würde es laut Deiner Aussage 180.000 Euro kosten (woher kommt der Wert?) plus 90.000 Euro Renovierungskosten, das macht 270.000 Euro...das ist derbe viel für ein über 40 Jahre altes Haus.
Wenn das Haus tatsächlich 180.000 Euro wert ist, werdet ihr sicher keine 100% Finanzierung von der Bank bekommen. Habt Ihr Eigenkapital?
Der Onkel und die Mutter/Vater Deiner Frau bilden erstmal die Erben Gemeinschaft und diese müssen sie im Grundbuch auch eintragen lassen. Innerhalb von 2 Jahren ist das kostenlos.
Dann kann man weitersehen.
"Oder ist der Kaufpreis des Hauses 90.000€ (also die Hälfte) und weitere 90.000€ für die Sanierung?"
So ist es. Die Sanierungskosten interessieren weder den Notar, noch die Grunderwerbssteuer, noch das Grundbuchamt.
"Auf welcher Basis würden denn die Notarkosten/Grunderwerbskosten gerechnet werden?"
Auf Basis der EUR 90.000,- für den Kauf.
Für die Schenkung im Wert von 90.000,- fallen aber dann nochmal die gleichen Notarkosten an. Allerdings keine Grunderwerbssteuer, nur die Gebühren für die Grundbuchänderung. Steuerfrei sollte die Schenkung auch sein, wenn nicht in den letzten 10 Jahren größere Schenkungen an Euch gingen.
Die richtige Reihenfolge ist:
- Die Erben lassen sich als Eigentümer im Grundbuch eintragen (das bezahlen normalerweise die Erben)
- Ihr klärt die Finanzierung mit der Bank
Ob die Bank Euch die vollen EUR 180.000,- finanziert, weiß ich nicht. In der Regel erwarten die Banken min. 20 Prozent Eigenkapital, was EUR 36.000,- entspricht.
Zwar zählt der geschenkte Teil im Wert von EUR 90.000,- als EIgenkapital, das wollt Ihr aber in voller Höhe als Barkredit zur Renovierung. Ergäbe ein rechnerisches Eigenkapital von EUR 0,-
Vielleicht reichen Euch ja auch erst mal EUR 50.000,-. Damit hätte die Bank wahrscheinlich kein Problem (entsprechendes Einkommen vorausgesetzt) und damit kann man auch schon einiges bewegen. In ein paar Jahren, wenn die Finanzierung problemlos läuft, können ja immernoch neue Investitionen gemacht werden. Man muss nicht alles auf einmal modernisieren.
- Ihr geht mit Onkel und Eltern zum Notar (nicht unbedingt gleichzeitig, aber es sollte der selbe Notar sein), der dann zwei verschiedene Verträge macht: den Schenkungsvertrag und den Kaufvertrag. (Die Notagebühren für 2 mal EUR 90.000,- bezahlt ihr)
- anschließend bestellt der Notar die Grundschuld zu Gunsten der Bank (kostet nochmal Notargebühr für die Höhe der Grundschuld)
- die Bank zahlt den Kredit aus, ihr gebt dem Onkel seinen Anteil EUR 90.000,- und habt den Rest zum Renovieren und für die Kosten übrig.