Hallo zusammen.
Wir haben kürzlich unser Traumhaus gefunden, was wir wir gerne kaufen und zu einem Einfamilienhaus umbauen wollen.
Alle Modalitäten stimmen, bis auf eine Sache:
Es handelt sich dabei um ein drei Familienhaus, worin zwei Wohnungen vermietet sind.
Der obere Mieter lebt dort bereits 35 Jahre, ist schätzungsweise an die 70 Jahre und hat direkt signalisiert, dass er unter keinen Umständen ausziehen möchte.
Die untere Partei, die wir nicht persönlich angetroffen haben, lebt dort seit ca. 12 Jahren und möchte laut dem anderen Mieter ebenfalls wohnen bleiben.
Es hat in der Mietzeit bereits drei Mal ein Besitzerwechsel stattgefunden, wobei ich nicht weiß ob das relevant ist.
Wir möchten uns eigentlich keinen langen Rechtsstreit antun, sind aber bei der derzeitigen Marktlage sehr von dem Haus angetan.
Da wir zwei kleine Kinder haben und momentan noch auf 60 qm leben, wäre es wir uns unmöglich noch Jahre mit der Restaurierung zu warten, geschweige denn mit der finanziellen Doppelbelastung zu leben.
Wir können bzw. möchten auch keinen der Mieter dauerhaft wohnen lassen, da wir die Wohnfläche (ca 150 qm) mit Kinderzimmern und Büro selber nutzen wollen/müssen.
Nun zu meiner Frage, laut Gesetz sollten die Mieter nach 9 Monaten zu einem Auszug gezwungen sein - aber kann sich die Sache noch weiter hinziehen wenn die beispielsweise in Revision gehen?
Vorab wir sind keine Unmenschen und haben vernünftig mit dem Mieter gesprochen. Es würde ihm in der Umgebung sogar eine vergleichbare Wohnung angeboten werden und wir würden den Umzug finanzieren.
Aber er war diesbezüglich null kompromissbreit.
Wie stehen unsere Chancen?
Vielen Dank vorab für eure Antworten.
Kündigung wegen Eigenbedarf bei langjährigem Mieter
Hallo,
also meiner Einschätzung nach könnte es hier tatsächlich kompliziert werden und der Tipp mit dem guten Fachanwalt ist gut! Das würde ich auf jeden Fall als erstes machen. Besorgt Euch auf jeden Fall auch eine vernünftige Rechtsschutzversicherung, wenn ihr noch keine habt. Haben wir leider erst nach dem Immobilienerwerb getan.
Es hat gerade was Senioren mit langjähriger Mietdauer betrifft in letzter Zeit einige Urteile zugunsten der Senioren gegeben. Nach dem Motto "Einen alten Baum verpflanzt man nicht" können hier durchaus Härtefallregelungen geltend gemacht werden. Sollte er beispielsweise darüber hinaus noch eine Behinderung, Einschränkung oder ähnliches vorweisen, könnte das auch seine Position stärken. Ich kenne einen Fall, wo sich ein Rechtsstreit über Jahre hingezogen hat. Einer der Mieter bekam dann währenddessen einen Schlaganfall und daraufhin durften die betagten Mieter (auch seit 35 Jahren in der Wohnung) wegen einer solchen Härtefallregelung bleiben. Über den anderen Mieter hast Du nichts geschrieben, aber es kann durchaus sein, dass ihr den 70 jährigen behalten
müsstet. Auch dass das Haus eigentlich aus drei Wohnungen besteht, könnte schwierig werden. Es wäre ja gekauft wie gesehen. Ich nehme an, dass das Haus zu recht auch deswegen günstig war und mehrere schnelle Eigentümerwechsel sollten Euch zu denken geben. Vermutlich liegt hier auch ein erheblicher Sanierungsbedarf vor. Also ganz ehrlich, ohne Euch zu nahe zu treten, ich kenne ja weder Euch noch die Immobilie, ich würde mir was anderes suchen. Gerade mit zwei kleinen Kindern. Solche Immobilien sind meistens nur was für skrupellose Profis. Schon aus Karmagründen würde ich niemanden nach 35 Jahren aus seinem Zuhause zwingen - auch wenn das Angebot gut ist. Liebe Grüße
Hi.
Danke für deine Antwort.
Wir sind bereits im Rechtschutz und das mit dem Anwalt würden wir definitiv im Vorfeld machen.
Ich kenne die Gegend und die Häuser gut, da ich dort ausgewachsen bin, und die Eigentümerwechsel haben andere Gründe. Stark sanierungsbedürftig sind die Häuser allemal und wir wollen über den Hauspreis hinaus kernsanieren. Also das ist uns schon bewusst.
Wir suchen bereits seit 3 Jahren und in der Gegend wäre es jetzt echt ein super Angebot, ich bin dort verwurzelt und meine Kinder besuchen dort den Kiga. Ansonsten würde ich gar nicht überlegen, da wir gar nicht risikofeudig sein.
Wir haben gehofft uns vorab mit den Mietern einigen zu können aber leider wird das nicht der Fall sein. 
LG
Ich glaube das Problem ist, dass es rechtlich aus sogenannte Aufteilung gilt, wenn man ein Mehrfamilienhaus kauft und dieses zu Eigentumswohnungen (egal wie viele) macht. Im Fall von Aufteilung haben dir Altmieter sogar noch besondere Rechte. Unbedingt beraten lassen...
Hi,
möglicherweise ist da schon der Eigenbedarf schlecht zu begründen, weil es ja ein Haus mit drei separaten Wohnungen ist. Warum solltet ihr nicht mit der frei stehenden Wohnung und der im ersten Obergeschoss genug Wohnraum haben? Ich würde anstelle Eures dann Mieters sicher erstmal den Bedarf hinterfragen und dann kann es sich wahrscheinlich hinziehen. Wie das rechtlich konkret ist, weiß ich auch nicht. Vielleicht solltet ihr Euch für die konkrete Situation eine Erstberatung beim Fachanwalt gönnen.
Liebe Grüße
die Landmaus
Danke für deinen Beitrag.
Es wären unten dann 100qm und die Umbaumöglichkeiten würden definitiv keine 5,5 Raumwohnung hergeben. Dann wäre es ja wieder zu eng... Mal abgesehen davon dass wir uns dafür kein Haus kaufen würden.
LG
Das ist Eure Sicht der Dinge.
Ob ein Richter findet, dass man für 4 Personen (seid ihr so viele?) mehr als 100 qm benötigt, wage ich zu bezweifeln und darauf würde es ja letztlich ankommen.
Da kann dir jetzt nur ein Anwalt für Mietrecht helfen, den solltet ihr Euch in dieser Situation nicht sparen. Ich sehe ein Problem darin, dass es noch kein EFH ist und wegen des geplanten Umbaus mehreren gekündigt werden muss.
Ansonsten ist die Kündigungsfrist wegen Eigenbedarf abhängig von der jeweiligen Mietdauer. Und denk dran: ob die dann ausziehen oder zu Mietnomaden werden, die man teuer und aufwändig/langfristig ausklagen muss, steht auf einem anderen Blatt. Daher würde ich zumindest - falls der Anwalt sagt es geht - trotzdem ein Budget einplanen. Das könnt ihr dann entweder für nen Rechtsstreit ausgeben oder um dem Mieter was zu zahlen (Unzugskosten, Makler), damit er im Guten geht.
Schlecht.
Ich würde sagen das Traumhaus ist nicht umsonst so preiswert zu haben. Der ältere Herr ist nach 35 Jahren längst in der Umgebung verwurzelt und somit ein Härtefall.
Ggf. kommen noch andere Komponenten wie z.B. eine Schwerbehinderung (die muss man nicht ansehen) oder eine Erkrankung dazu.
Hallo,
es gibt in dem Bereich Mieten/Vermieten so viele Stolperfallen. Deshalb würde ich dir gerne ans Herz öegen, sich möglichst bald bei der Haus und Grund anzumelden.
Das ist ein Eigentümerverband und hier gibt es Anwälte, die kompetent sind und zuverlässig Auskunft über die Gesetzeslage geben können. Vor allem kann man dir auch Ratschläge geben, wie man einen Konsens finden kann und auch ohne gleich mit der großen Keule zu schwingen zu seinem Recht kommen kann.
Viele Grüße,
lilavogel
Hallo,
ich wäre da nicht nur aus rechtlichen Gründen vorsichtig.
Meine Schwester hat ein Haus gekauft. Da die Vorbesitzerin mehr Zeit bis zum Auszug brauchte als meine Schwester hatte, wurde vereinbart: Die Vorbesitzerin bleibt einen Monat länger in den oberen Räumen wohnen, dafür darf meine Schwester in diesem Monat mit den Umbauarbeiten beginnen.
Es wurde alles vertraglich und auch rechtssicher festgehalten. Genau beschrieben, was gemacht wird usw. Die Vorbesitzerin wusste also, was auf sie zukommt.
Als es aber so weit war, fiel der Dame ein, dass ihr die Arbeiten zu laut sind. 
Da sie meiner Schwester rechtlich NICHTS konnte, entwickelte sie eine hohe kriminelle Energie. Strom der Arbeiter abstellen war noch das harmloseste, was ihr einfiel.
Sie hat mehrere Schäden verursacht, die meine Schwester erst nach dem Einzug bemerkte und die der Dame nicht zweifelsfrei nachgewiesen werden konnten.
Gerade bei sehr kompromisslosen Menschen würde ich dir sehr raten, genau zu überlegen, ob ihr sowas riskieren wollt.
LG
Wir haben genau das getan, und es gab keine Probleme. Allerdings war die Mieterin der einen Wohnung erst Anfang 60 und sehr fit. Unsere Mieter sind lang vor Ablauf der Frist ausgezogen. Aber natürlich hätten sie auch widersprechen und eine Räumungsklage abwarten können...
Wenn die Mieter in einem Zustand sind, in dem man ihnen einen Umzug noch zumuten kann, stehen die Chancen gar nicht so schlecht. Bei einem 70jährigen kann das aber auch schnell kippen.
Mein Rat : lass es. Das kann sich über Jahre hinziehen, Ausgang ungewiss. Wir standen letztes Jahr vor der gleichen Entscheidung. Es ging in unserem Fall um 2 Wohnungen, eine noch vermietet. Kündigungsfrist regulär 9 Monate. Renovierungsbedarf am Haus. Wir mit damals zwei Kindern, ich hochschwanger.
Die Mieterin beschied uns grinsend das es ja soooo schwer sei was zu finden und sie ohnehin keine Zeit zum suchen hätte. Angebote (Finanzierung Umzug etc) waren wertlos. Sie wollte gern selbst kaufen, natürlich zum Spottpreis. Das war der Hintergrund.
Unsere Rechtsschutz hat uns geraten davon Abstand zu nehmen wenn wir nicht in Kauf nehmen können in die (halb renovierte) freie Wohnung zu ziehen und die Sache eben auszusitzen. Im Zweifelsfall 2 Jahre. Noch nicht mal Renovierungen könnten vollständig vorgenommen werden, am Ende hätten wir der Dame zB während der Zeit der Leitungssanierung ein Hotel, zahlen müssen weil es im Haus kein Wasser gäbe.
Wir haben es gelassen. Schade, war ein tolles Haus.
Hallo,
wenn das Haus im Vergleich zu anderen um 20% billiger wäre, würde ich das riskieren.
Bei 19,99 % würde ich es lassen.
Da muss man klare Grenzen setzen.
freundliche Grüsse Werner