Hallo ihr Lieben.
Mein Freund und ich wollen das Haus meiner Großeltern kaufen, welches sich derzeit in Besitz meiner Tante befindet (also ist sie der Verkäufer).
Wir haben alles mit der Bank geklärt, jedoch stehen wir jetzt vor einem (großen?) Problem.
Es sind insgesamt 7 Grundstücke, auf einem einzelnen Grundstück steht noch das Haus meiner Urgroßeltern, welches meine Tante auf jeden Fall mitverkaufen möchte und wir auch kaufen wollen.
Jetzt hat die Bank uns gesagt, dass sie das Haus nicht mit in die Finanzierung mitnehmen können / möchten, da es stark heruntergekommen ist (Baujahr 1800, seit 15 Jahren leerstehend, komplett entkernt).
Deswegen machen wir rinen separaten Notar Vertrag dafür. Jetzt konnte mir nur niemand beantworten, was geschickter wäre:
Da ich Nichte bin, habe ich einen Schenkungsfreibetrag von 20.000€, das Haus ist aber beim Finanzamt mit damaligen Wert von 35.000€ eingetragen (als es noch bewohnt war, anfang der 2000er). Die Dame beim Finanzamt meinte, dass man die Schenkung schon einmal vollziehen soll, notariell und DANN würde erst jemand rauskommen und den eigentlichen Wert des Hauses feststellen. D.h. wenn wir Pech haben, wäre es mehr Wert als mein Freibetrag und wir müssten nachzahlen, was definitiv nicht in Frage für uns kommt. Ich habe ihr erklärt, dass es als Abrissobjekt deklariert ist und somit kaum noch Wert haben sollte. Daraufhin meinte sie, dass der Notar das im Vertrag festhalten soll und somit gäbe es da keine Probleme.
Kann ich mich da wirklich drauf verlassen??
Zweite Option wäre, wir würden das Haus formell für 1000€ kaufen. Wie sieht hier die Sachlage aus? Geht das so einfach oder wird sich da das Finanzamt melden?
Ich bin für jeden Tipp dankbar, es soll in 2-3 Wochen losgehen mit den Verträgen.
Hausschenkung oder doch Kauf?
Ich verstehe das Problem grade nicht, ihr kauft ein Grundstück, wenn ihr das kauft, gehört euch das Haus darauf doch sowieso.
Es sei denn es gibt einen separaten Grundbuchauszug dafür, was aber ein absoluter Ausnahmefall waere (bei Erbpacht Z. B. Ist das getrennt)
Der Kauf eines Grundstückes geht im Regelfall mit allem was darauf steht einher.
Daher ist ein Kaufvertrag separat nur dem Notar geschenktes Geld.
Wenn das Haus als abriss Objekt deklariert wird, wird der abriss Aufwand dem Grundstückswert gegenübergestellt und die Bank finanziert es schon dreimal nicht.
Alle 7 Grundstücke haben einen separaten Grundbuchauszug. Wir kaufen das Haupthaus, das zweite Haus (Abrissobjekt) und die 7 Grundstücke. Ich weiß nicht, ob man das so differenzieren könnte, dass im Notarvertrag nur das Grundstück steht und, dass da ein Haus drauf steht egal ist. Wir haben nun einmal keine Ahnung, wie wir hier vorgehen können mit minimalstem Geldaufwand.
Achja: wir müssen den Notarvertrag für das Haupthaus ja der Bank vorlegen und darauf darf das Abrissobjekt nicht vorkommen, deswegen müssen wir 2 Notarverträge so oder so machen
Relativ kompliziert, hol dir hier fachliche Beratung => Rechtsanwalt, evtl. auch Steuerberater
Ich würde ein paar Euro in die Hand nehmen und ein neues Gutachten für das Haus erstellen lassen. Dann habt ihr Sicherheit, könnt etwas vorweisen, falls es nochmal zu Rückfragen vom Finanzamt kommt, etc.
UND... ihr könnt es verwenden um es im Anschluss zu verkaufen. Denn das ist doch vermutlich der Plan, oder? Wer hat schon gern ein Abrisshaus auf seinem Grundstück stehen? Da verkaufe ich es lieber gewinnbringend als Bauland.
Wir möchten das definitiv nicht wieder verkaufen. Es ist das Haus meiner Urgroßeltern und wir wollen es (irgendwann) evtl. wieder in Schuss bringen. Die 7 Grundstücke haben schon immer im Besitz meiner Familie gestanden seit vielen Generationen, wir wollen, dass das weiterhin so bleibt.
Wenn man es wieder „in Schuss“ bringen kann, dann wird es ja kein „Abrisshaus“ sein, sondern einen Restwert haben auf dem es sich lohnt mit einer Sanierung aufzubauen... Dann dürfte das mit den „1000€ KV“ schwer werden.
Was kann also passieren?
Schenkung: Es ist tatsächlich noch 35.000€ wert, du musst auf alles über 20.000€, also auf 15.000€ noch 30% Erbschaftssteuer zahlen, also 4.500€ im worst case.
Kauf: Du kaufst es für 1.000€ als Freundschaftspreis. Notarkosten, Gericht und Grunderwerbsteuer fallen aber auf den tatsächlichen Wert von 35.000€ an, also (1,5%+0,5%+6,5% je nach Bundesland) = 8,5% = 2.975€ + 1.000€ KP = 3.975€
Kommt fast aufs selbe raus.
100% Sicherheit gibt dir also nur ein neues Gutachten von einem Sachverständigen (nicht umsonst von einem Makler).