Hallo,
Wir haben morgen einen Immobilien Termin. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit einem Mieter oben und einem Mieter unten.
Wir wollen es kaufen und dann auf Eigenbedarf kündigen, da wir selbst im Moment zur Miete wohnen.
Das Haus hat 139m2, die Wohnungen sind nur über eine normale Treppe im Haus getrennt.
Geht das mit dem Eigenbedarf??
Danke
Einfamilienhaus mit zwei Wohnungenen kaufen- hilfe
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Das kommt wohl darauf an, wieviele Personen ihr seid und wieviel Platz ihr für Euch benötigt.
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Zwei Erwachsene und ein 2 jähriges Kind.
Das Haus müsste auch renoviert werden, sprich neue Heizung, neue Böden, neue Bäder und alles.
Wir wollen noch zwei weitere Kinder und wollten es dementsprechend herrichten
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Theoretisch ja, aber im Zweifelsfall entscheiden ein Gericht. Und wie das ausgeht, kann niemand prophezeien, weil Interessen abgewogen werden.
Ziemlich sicher ist aber, dass wenn nur ein Mieter Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegt, es sich sehr lange hinziehen kann, bis es überhaupt einen Prozesstermin gibt.
Grüsse
BiDi
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Der Widerspruch muss ja begründet werden und ein Härtefall den o.ä. Also ich sehe da bei eine EFH weniger Probleme.
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Als Härtefall gilt laut § 574 BGB auch eine fehlende Ersatzwohnung. Und erst das Gericht entscheidet, ob die vom Mieter vorgebrachten Widerspruchsgründe ein Härtefall sind. Und bis über die Räumungsklage entschieden wird, kann das schon mal 1 Jahr dauern. Plus Kündigungsfrist, plus Zeit zwischen Räumungsklage und Zwangsräumung können also durchaus 2 Jahre ins Land gehen - wenn es gut für den Vermieter läuft.
Erschwerend kommt hinzu, dass die TE laut VK noch gar keine Kinder hat. Somit bestände auch die Möglichkeit, den Grund des Eigenbedarfes anzuzweifeln und zu argumentieren, dass die Kündigung nur einer Wohnung für die neuen Vermieter ausreichend wäre.
Grüsse
BiDi
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Hallo,
du solltest die Kosten eines Rechtsstreites in Euro umrechnen, und vom Kaufpreis abziehen.
Und nicht erst lange mit dem Verkäufer verhandeln, mach es , oder lass es.
freundliche Grüsse Werner
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Warum sollte der Verkäufer darauf eingehen?
Ich weiß, dass die Immobilienpreise sehr regional unterschiedlich sind…aber hier in der Region würde sich jeder Verkäufer über so einen Vorschlag schlapp lachen und der nächste Interessent würde sich freuen. Und das bei abartig hohen Preisen.
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Ganz einfach: du musst nur Zahlen einsetzen, dann erkennst du, dass dem Verkäufer das Lachen vergeht.
2 identische Häuser, jeweils für 800.000 Euro.
Das eine vermietet, dass andere leerstehend.
DU würdest also tatsächlich für das vermietete den gleichen Preis bezahlen, obwohl du weisst, dass das mit erheblichem Arbeitsaufwand und Ärger verbunden ist ???
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Nein, das geht leider nicht. Da gilt der Grundsatz 'Kauf bricht Miete nicht'. Kaufst du eine vermietete Immobilie übernimmst du automatisch die Verträge der Mieter. Da kann man nicht 2 Monate später sagen, ich kündige denen jetzt wegen Eigenbedarf. Du wusstest schließlich, dass es vermietet ist und hast es wissentlich so erworben. Ich meine die Frist bis du als Käufer überhaupt wegen Eigenbedarf kündigen kannst, liegt bei 3 Jahren. Unter Umständen auch länger. Also du bekommst beide Mieter frühestens in 3 Jahren raus und wenn ihr das so plant, würde ich mich vorher auch unbedingt von einem Fachanwalt beraten lassen, ob das dann geht bzw. welche Voraussetzungen dann gegeben sein müssen.
Also auch wenn ihr die drei Jahre weiter vermietet, würde ich das nur machen, wenn ihr nicht finanzieren müsst und euch es nicht weh tut, wenn ihr dort erst nach fünf oder sechs Jahren und nach langem und teuren Rechtsstreit einziehen könnt.
Die Banken werden sich da ohnehin quer stellen, euch eine Finanzuerung unter diesen Bedingungen zu geben. Das wäre ja eine reine Kapitalanlage und das heißt ihr müsstet finanziell in der Lage sein, eure eigene Miete und den Hauskredit zu zahlen,
falls einer der Mieter mal nicht seine Miete zahlt. Leider ist man als Vermieter da sehr eingeschränkt.
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Das ist nur bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen so.
Kündigen kann sie am Tag nach der Grundbucheintragung.
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Komplette Fehlinformationen!
Ja, man übernimmt die Mietverträge. Und sobald man dann als Eigentümer im Grundbuch steht kann man richtig begründet und mit den entsprechenden Fristen wegen Eigenbedarf kündigen.
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Ja, das geht grundsätzlich. Ich solltet aber wichtige Dinge beachten:
- Lasst Euch die Mietverträge zeigen, seit wann laufen die? Das hat Einfluss auf die Kündigungsfrist.
- Ist jemand von den Mietern hochbetagt, dement, behindert? Das könnte zum Problem werden.
- Ihr könnt erst kündigen, nachdem ihr im Grundbuch als Eigentümer eingetragen seid. Das kann ab der Beurkundung noch mehrere Wochen oder Monate in Anspruch nehmen. Das ist bei der Zeitplanung zu berücksichtigen.
- Lasst Euch bei der Formulierung der Kündigung anwaltlich beraten. Wenn ihr da einen Formfehler macht dann kann das jemand 1 Tag vor geplanten Auszug mitteilen und eure Frist beginnt nach ordentlicher Kündigung von vorne.
- Wenn jemand trotz ordentlicher Kündigung nicht auszieht, dann habt ihr das monetäre und zeitliche Risiko der Räumungsklage.
- Bedenkt, dass ihr Mieteinnahmen als Einkommen versteuern müsst.
Ich würde bei der Besichtigung unbedingt nach dem Verhältnis zu den Mietern fragen, und ob die über den Verkauf inormiert wurden, wie die Reaktion war. Ich würde klar fragen ob kurze Kündigungsfristen oder gar temporäre Mietverträge vereinbart wurden und dass es euch lieber wäre das Haus erst nach Räumung zu übernehmen
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wenn nicht vorher eindeutig geklärt ist, dass z.B. die einen Mieter schon damit ihren Frieden gemacht haben, dass sie rausgekündigt werden , würde ich sowas nie machen.
Es gibt viel zu viele Stolpersteine, die im Weg liegen könnten und dann habt ihr was gekauft und könnt nicht rein.
Ich würde beim Termin direkt mit den Mietern über den Ablauf sprechen und mal genau herausfinden wollen, wie deren Meinung zu einer baldigen Eigenbedarfskündigung steht...
Hinzu kommt, dass aktuell Wohnungsnot ist. Selbst wenn sie es versuchen: wenn sie trotz aller Bemühungen keine neue Wohnung kriegen, dann bleiben sie drin und ihr habt eine Kapitalanlage mit Mieteinnahmen, aber eben kein eigenes Heim.
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Es kann ja nicht jeder x-beliebeige Kaufinteressent mit den Mietern über ungelegte Eier sprechen! Die TE weiß ja noch nichtmal ob sie das Haus kaufen würde oder ob sie es überhaupt bekommt.
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richtig, - aber mit genau diesen Fragen würde ich in der Besichtigung kommen... -- vielelicht haben die Mieter ja schon gekündigt und es ist alles bereits gegessen? --- genau fragen kostet ja nix .... und bei einer falschen Antwort kann man die Besichtigung und weitere Überlegungen für dieses Haus dann abbrechen.
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Wir haben vor gut einem Jahr ebenfalls gesucht und vermietete Häuser von vornherein ausgeschlossen. Auch eine Eigenbedarfskündigung ist nicht innerhalb von 3 Monaten durch und die Mieter ziehen problemlos aus. Ich kenne auch einen Fall, wo die neuen Eigentümer jetzt drauf warten, dass der Mieter (wohl was älter) das Zeitliche segnet. Da sie selber in der Einliegerwohnung oben drüber wohnen, gestaltet sich die Zwischenzeit aber eher...unharmonisch.
Kann natürlich auch anders laufen, aber insbesondere wenn die Mieter schon lange dort wohnen, solltet ihr euch auf einen langen, im Zweifel teuren, Prozess einstellen bis die raus sind. Mit ganz viel Pech hinterlassen sie euch dann noch eine Bruchbude.
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Auch noch etwas zum Thema Eigenbedarfskündigung, Bekannte sind aus der Stadt rausgezogen und haben ihre tolle Eigentumswohnung in der Stadt an eine Familie mit Kindern vermietet. Jetzt hassen sie es auf dem Land und wollten zurück, können aber jetzt seit 1,5 Jahren nicht, weil die Mieter der Wohnung nichts Vergleichbares finden und bislang damit durchkommen…ihr müsst ja sogar zwei Parteien rauskriegen. Wie lange wohnen die schon dort? Je älter der Mietvertrag, desto günstiger die Miete normalerweise-und umso schwerer, etwas vergleichbar Angemessenes zu finden. Und wenn die Mieter schon lang drin sind, kann schon die rechtliche Kündigungsfrist 9 Monate betragen…
Also ich würds nur machen, wenn ich es nicht eilig hätte einzuziehen.
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Damit kommt man nicht so einfach durch, da sind deine Freunde leider anwaltlich schlecht beraten und/oder scheuen die Konfrontation.
Wenn es so wäre, dann müsste ganz klar dargelegt werden, wo sie sich beworben haben, welche Anstrengungen sie unternehmen, welchen Makler sie mit der Suche beauftragt haben, etc. Und selbst dann halte ich das für schwer umsetzbar.
Mein Bruder wurde wegen Eigenbedarf gekündigt mit zwei Kindern und hochschwangerer Frau mussten sie ausziehen. Sind dann sogar in einen Nachbarort gezogen weil sie nicht gefunden haben. Keine Chance daraus einen Härtefall zu konstruieren.
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Da es nur Bekannte sind, verfolge ich das nicht so genau. Ist halt hier auch Stadt und man kann nicht einfach ins Nachbardorf ziehen, schon gar nicht mit schulpflichtigen Kindern. 😊