Wir haben die Möglichkeit, eine alte, sanierungsbedürftige Villa von 1904 mit 185 qm Wohnfläche zu kaufen. Die Größe und die Lage sind ein absoluter Glücksfall (sehr teure Großstadt...). Das Haus hat viel Charme und ist wunderschön, nur eben ziemlich sanierungsbedürftig.
Wir hätten nach Abzug des Kaufpreises ca. 300 000€ für die Sanierung übrig und fragen uns, ob wir damit hinkommen und was einzelne Maßnahmen so kosten?
Wir werden auch noch mal mit einem Bausachverständigen ins Haus gehen, der uns berät. Aber vielleicht hat hier ja jemand in der letzten Zeit saniert/renoviert und kann uns mit ein paar Erfahrungswerten vorab schon mal weiterhelfen? Das wäre ganz toll, die Kostenschätzung ist gar nicht so leicht, Dr. Google hilft mir da irgendwie nur bedingt weiter. Es wäre wirklich interessant zu wissen, was andere in letzter Zeit für die einzelnen Maßnahmen so bezahlt haben.
Es müssten auf jeden Fall gemacht werden:
- Dach decken und dämmen (Haus hat ca. 100qm Grundfläche)
- Photovoltaik aufs Dach
- 20 Fenster tauschen
- Elektrik erneuern
- 2 Wanddurchbrüche ca. 2x 2,5 m
- Einblasdämmung
- Luft Wärmepumpe ohne Fußbodenheizung (der alte Dielenboden soll erhalten bleiben)
- Fassade streichen
- Neues Vollbad mit 8 qm, Dusche und Badewanne etc.
- Duschbad mit 6 qm
- Neue Küche (Raum muss gefliest und gestrichen werden, mittelpreisige Küche mit Herd, Kühlschrank, Mikrowelle soll rein).
Es kommt noch etwas drauf für neue Möbel, streichen (können wir selbst) und den Garten, aber dafür kann ich die Kosten leichter schätzen. Wenn Jemand Erfahrung mit den oben genannten Gewerken und Kosten hat, wäre ich sooo dankbar!
Sanierung - Kosten für einzelne Gewerke?
Bedenkt bei den Preisen die kommen, dass auch diese in Niedersachen im nirgendwo wohl anders sein werden als bei mir zB in Frankfurt 😅
Ist deine Liste abschließend? Habt ihr die Liste selbst aufgestellt? Mir fehlen da noch ein paar Punkte:
- Was ist mit Stukkateurarbeiten im Haus? Wände in alten Häusern sind oft krumm und schief und müssen neu vergipst werden. Und durch die neue Elektrik (Schlitze!) und die Wanddurchbrüche muss eh neu vergipst werden.
- sind die zu durchbrechenden Wände tragend? Wenn ja, muss der Statiker gucken und ein Träger muss rein.
- ist die Verrohrung neu? Bedenkt da auch die Heizung! Gerade eine neue Heizung plus Anlage auf dem Dach bedeuten viele neue Rohre.
- mit der Wärmepumpe bin ich unschlüssig. War schon ein ein Heizungsmonteur bei euch und hat ausgerechnet, ob die Pumpe es schafft, das große Haus zu heizen? Ansonsten bezahlt ihr euch dumm und dusselig am Strom und friert trotzdem. Und nächstes Jahr gibt es auch keine Förderung mehr von der Bafa.
- Was ist mit den Decken? Wenn der Fußboden bleibt und die Elektrik neu gemacht wird, dann laufen die Kabel an den Decken entlang. Die müssen dann auch abgehängt oder neu verkleidet werden.
- Hat das Haus einen Keller? Ist der trocken?
Holt euch unbedingt von allen Gewerken Angebote ein, um sie zu vergleichen. Die Lohn- und Materialkosten ähneln sich, aber die Handwerker schätzen den Aufwand oft unterschiedlich ein.
Bedenkt auch, dass selbst das beste Angebot nicht immer den besten Handwerker verspricht. Vor allem, wenn in eurer Gegend ein Mangel an freien Handwerkern ist. Viele schrecken gerne mit Mondpreisen ab. Ihr werdet ins Klo greifen. Mehr als einmal. Und ihr werdet euch ärgern und Geld in den Sand setzen. Kalkuliert das ein.
Wir haben ein halbes Haus saniert im Saarland, wo die Preise im unteren/mittleren Bereich sind. Wir haben einen Kredit von 150.000 € und 50.000 € Eigenkapital. Davon ist im Prinzip nichts mehr übrig:
- Elektrik im halben Haus
- Hybridheizung aus Öl und Wärmepumpe mit Solarthermie, neue Verrohrung
- kleines Bad mit Dusche
- 10 Fenster, 4 Dachfenster
- neue Decken
- Innenputz
- komplette Bodenfliesen
- 2 Wanddurchbrüche mit Träger
- neue Küche
- neue Haustür
Am teuersten waren Heizung/Rohre/Solarthermie (60.000 €), Stukkateur (20.000 €) und Elektriker (20.000 €). Küche natürlich auch (25.000 €), für ein gutes Bad sind auch schnell 15 - 20.000 € weg.
Bei euch werden die dicksten Posten wohl Dach mit Photovoltaik (meine Eltern haben alleine für ein neu gedecktes Satteldach vor ein paar Jahren 50.000 € bezahlt), Fenster und Dämmung mit Putz. Da ist vermutlich über die Hälfte vom Geld weg. Die Preise sind derzeit einfach abartig 🤷
Wir haben jetzt ganz grob auch mit 50000 für das Dach gerechnet, allerdings inklusive Dämmung aber ohne Photovoltaik. Dafür haben wir noch mal 20000 eingeplant. Ich hoffe, das kommt hin. Ich kann leider die Dachfläche schlecht schätzen. Wir gehen im Moment davon aus, dass der Dachstuhl erhalten bleiben kann. Eventuell müssen einzelne Balken ersetzt werden.
Ob die durchzubrechenden Wände tragend sind, wissen wir leider nicht.
Einen Stuckateur würden wir auch gerne beauftragen. Weißt du, wieviel Stuck er bei euch saniert hat?
Ob die Elektrik wirklich saniert werden muss, wissen wir noch gar nicht. Aber wir sind jetzt erst mal vom Schlimmsten ausgegangen und haben 15000€ dafür eingeplant. Die Elektrik wurde 1984 neu gemacht. Vielleicht ist sie ja auch noch okay?
Im Haus ist eine 6 Jahre alte Gastherme verbaut. Was da jetzt am sinnvollsten ist, weiß ich nicht. Vielleicht ginge auch eine Hybridlösung. Die Gasheizung ohne Wärmepumpe weiternutzen möchten wir eigentlich nicht. Unser Favorit wäre entweder nur eine Wärmepumpe oder eben Hybridlösung. Aber das muss der Energieberater berechnen.
Die Fenster werden wohl noch ziemlich teuer. Sie sind ziemlich hoch und wir hätten gerne Holzfenster. Auf keinen Fall Kunststoff. Insgesamt sind es ca. 40 Quadratmeter Fensterfläche. Wir haben mit 45000€ gerechnet.
Für PV reichen die 20k, so groß wie möglich und ohne Akku, den kannst du irgendwann nachrüsten wenn Strom teurer/Akkus günstiger werden. Jetzt kommst du wenn überhaupt bei 0€ mit dem Akku raus oder zahlst drauf.
PV ist ein Gewerk das Du selber angehen kannst und bei dem es darauf ankommt eine Firma zu finden die sinnvolle Preise nimmt, nicht vom Heizungsbauer oder Dachdecker machen lassen, spar dir das gleich. 1100-1300€/kWp netto wäre zB ganz gut. Es gibt auch bundesweite Angebote. Vermesse das Dach/zähl Ziegel und stell Foto oder Zeichnung in das Photovoltaik-Forum und warte auf Antworten. Angebote dort auch einstellen. Da wirst du gut begleitet wenn Du auf Rückfragen eingehst und das Gewerk ist schonmal erledigt. Zeitlich am sinnvollsten ist es wenn das Gerüst noch steht, meine Firma hat allerdings eigene Leitern mitgebracht, ohne Mehrkosten - geht also ggf. auf später wenn Du fertig bist mit dem Haus. Leerrohr vom Elektriker ins Dach legen lassen, Kabel bringt die PV Firma eigene mit.
Bei der Heizung: ganz oder gar nicht. Also bei jetzt noch günstigem bei Gas bleiben, wenig investieren und später steigende Preise und alte Technik akzeptieren (Co2 Kosten usw.). Oder gleich richtig machen. Hybrid ist Quatsch.
Bei Wärmepumpen sind die Heizflächen am wichtigsten. Lass die frühzeitig planen sobald Du die Dämmwerte vom Haus kennst. Machst Du den Fußboden neu, dann natürlich überall Fußbodenheizung, sonst ist die Chance vertan, auch wenn es keine Wärmepumpe wird. Für einzelne verbleibende Räume kann man auch in die Decke oder Wände oder es reicht hier und da doch ein Heizkörper aus. Kann man ausrechnen lassen und dem Heizungsbauer mitbringen - der schätzt das sonst gerne selber und wie gut es wird ist dann aus Deiner Sicht Zufall. Stichwort um es zu planen: raumweise Heizlastberechnung erstellen lassen, möglichst auch Verlegeplan für die FBH.
Ich kann dir sagen, dass insbesondere bei Sanierungen die Preise extrem schwanken können.
Es kommt sehr auf den Ist-Zustand an und eure Wünsche an.
Z.B. beim Dach.
Wie ist die Lage?
Muss für die Arbeiten eine Straße, Gehweg oder Parkplätze abgesperrt werden?
Wie hoch und steil ist das Dach?
Wenn auch unwahrscheinlich, aber kam eventuell vielleicht Asbest zum Einsatz?
Und mit was möchtet ihr decken?
Steht die Fassade unter Denkmalschutz?
Gehört wirklich nur gestrichen, oder auch gespachtelt?
Wo sollen die Wanddurchbrüche durchgeführt werden?
Durch eine einfache Trennwand oder vielleicht sogar durch eine tragende Wand? Gegebenenfalls muss das sogar ein Statiker beurteilen.
Usw. Usf.
Ich würde zuerst, wie geplant mit einem Gutachter durchgehen.
Dann würde ich die Sanierung an einen kompetenten Bauträger / Architekten vergeben.
Da könnt ihr ja bei mehreren anfragen und euch einen groben Kostenvoranschlag geben lassen.
Da ihr Laien seid, wäre das sicher von Vorteil, da so jemand die Arbeiten rationell planen kann und auch die Ausführung überwacht.
Firmen haben nämlich bei Leuten, die sich gar nicht auskennen, ziemlich leichtes Spiel.
Da sehr viele Firmen im Baugewerbe derzeit kämpfen, muss man auch besonders auf die finanzielle Situation achten.
Und ich würde keinesfalls Vorauszahlungen leisten, und wenn, dann nur bei Vorlage einer Bankgarantie.
Danke für die Tipps! Asbest wurde nicht verbaut, eine Straße muss auch nicht gesperrt werden. Auf dem Grundstück ist Platz für die Fahrzeuge, ein Gerüst usw. Wir würden am liebsten mit mittepreisigen, ganz normalen Ziegeln decken. Die Fassade steht nicht unter Denkmalschutz.
Wir haben mehrere Angebote verschiedener Gewerke eingeholt, dann aber einen großen Teil von so einem „Polentrupp“ machen lassen, der uns empfohlen wurde. Elektrik, Sanitär und Fenster haben wir extra vergeben. Wir sind damit gut gefahren. Das war günstiger (aber auf keinen Fall billig!) als alle Gewerke einzeln zu vergeben, und die Männer haben wirklich malocht und waren sehr schnell. Wir konnten keine fünf Monate nach Beginn der Abrissarbeiten einziehen, und wir haben zwischenzeitlich nur noch die nackten Steine stehen gehabt. Zur Absicherung hat ein Baugutachter mit uns die Abnahme gemacht, aber es war bis auf Kleinigkeiten alles in Ordnung.
Danke für deine Antwort! Was haben die einzelnen Gewerke gekostet?
Hast ne pn
Hallo,
wie schaut es mit dem Denkmalschutz aus? Alte Häuser brauchen evtl. Spezialisten.
Auch darf evtl. das Gesamtesamble nicht optisch verändert werden.
Viele Grüße
Denkmalschutz besteht zum Glück nicht.
Das sind ja 1.620€/qm Wfl. Das dürfte auf jeden Fall reichen. Zumal viele Handwerker aktuell - nicht wie in den letzten Jahren - die Auftragsbücher nicht mehr voll haben und wieder niedrigerer Preise anbieten um
überhaupt ausgelastet zu sein.
Denk daran euch von einem Energieberater begleiten zu lassen und Fördergelder für Fenster/Dach/Dämmung/… checken.
Danke für die Antwort. Sinkende Preise wären natürlich schön. Hast du da Erfahrungen? Wir haben auch etwas Angst vor langen Wartezeiten.
Ja, habe ich, da ich Architektin bin. Aber ich kann keine pauschalen Tipps geben, weil das auch ganz stark von der Region und der Auftragsgröße abhängig ist. Die Unternehmen haben natürlich mehr Interesse an großen Projekten, am besten Neubau von Mehrfamilienhäusern. Für kleine Aufträge, Sanierungen und EFHs ist es oft schwer Firmen zu finden, da muss man entsprechend kleinere Firmen suchen. Meine persönliche Erfahrung ist dann leider, dass man es oft mit unzuverlässigen und auch teilweise wenig fachmännischen Ein-Mann-Betrieben zu tun hat. Das ist leider echt ein Spagat.
Und wenn man Einzelgewerke beauftragt sollte man unbedingt jemanden beauftragen, der die Oberbauleitung übernimmt, sonst wird der Zeitplan nicht eingehalten und alle machen was sie wollen.
Also entweder ihr beauftragt einen Mini-Generalunternehmer (und macht einen sauberen Vertrag, das können die wenigsten Laien!) oder ihr beauftragt einen Architekten oder anderen Ingenieur oder erfahrenen Bauleiter/Polier, im Bestfall schon mit Ausschreibung und Vergabe und dann mit der Bauüberwachung.
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Alleine bei der Wohnfläche könnt ihr Wärmepumpe vergessen.
Wir haben in ca die gleiche Wohnfläche auf 3 etagen. In den 80er gebaut und da sagte der Experte schon, Wärmepumpe alleine reicht nicht.
Zudem haben diese zum Teil 2 Jahre Lieferzeit!
Ich würde die recht neue gastherme auf alle Fälle behalten.
Die Fläche ist gar kein Problem. Je größer, desto mehr spart man bei den Energiekosten mit der Wärmepumpe. Dämmung wird ausreichend sein mit den beschriebenen Maßnahmen.
Die Herausforderung ist ausschließlich bei den Heizflächen zu suchen wenn der Fußboden bleiben soll. Möglich ist das auch, muss man nur planen. Wenn ich noch 300k in die Hand nehme und da länger und selber wohnen/bezahlen möchte würde ich das auch machen und nicht auf veraltete Technik setzen deren Tausch später ein Vielfaches von den Kosten von heute kosten wird.
Bei langen Lieferzeit (2 Jahre ist aktuell Quatsch) macht man heute einfach alles andere und klemmt eine Wärmepumpe dann an wenn die Gasheizung defekt ist oder der Tausch sinnvoll ist. Plant man jetzt nicht mit der WP dann muss man in x Jahren mit dem Kompromiss leben. Das Haus ist nicht neu und wird Energie brauchen.
Nächstes Jahr soll es hohe Förderungen geben, das wird so auch nicht wieder kommen - wobei die Politik da grad ja wenig Planungssicherheit bietet.
Hallo tabulah,
eine Villa von 1904 hört sich auf jeden Fall spannend an und 300.000 sind auch eine stolze Summe. Ich mag den Jugendstil und glaube das ihr ein schönes Projekt habt. Herzlichen Glückwunsch dazu.
Trotzdem, oder eben weil ihr hier ein besonderes Haus habt solltet ihr euch definitiv einen fachkundigen Berater holen. Ich würde euch auch nicht empfehlen alles aus einer Hand machen zu lassen, denn ihr werdet kaum Standardlösungen benötigen. Ihr benötigt doch sowieso oft Spezialisten und die solltet ihr selbst suchen, sonst zahlt ihr für die Vermittlung drauf.
Wenn ich zB an die Dächer der Jugendstil Villen die ich kenne denke, dann sind da keine normalformatigen Dachziegel drauf. Es gibt viele Erker, die Aufbauten darunter sind feine Zimmermannsarbeit. Hier bei uns gibt es nur eine Firma der ich sowas zutrauen würde.
Einblasdämmung ist fantastisch, sofern bereits ein doppeltes Mauerwerk vorliegt. Falls das so ist, herzlichen Glückwunsch, Jackpot. Falls nicht müsst ihr entscheiden ob von außen oder innen gedämmt wird. Vorhangfassade außen bewirkt das sich das Bild des Hauses ändert (komplett). Dämmung innen macht die Räume kleiner (zT erheblich). Auch hier ist nicht viel Standard und lasst euch bloß nicht auf WVP ein, es sei denn euer Haus ist so gerade wie ein Neubau.
Elektrik erneuern bedeutet alle Leitungsführenden Wände müssen neu verputzt werden. Da hängt uU mehr dran als erwartet.
Wenn ihr dämmt und sowieso an die Wand ranmüsst kommt auch eine Wandheizung für euch in Frage. Also die kompletten Außenwände von innen mit Heizschläuchen versehen und ihr benötigt keine Radiatoren mehr und die Heizfläche ist uU größer als bei einer Fußbodenheizung. So könnte die Wärmepumpe besser wirken. Lasst das von dem Energieberater durchrechnen.
Ich wünsche euch viel Spaß und Erfolg bei eurem Projekt. Pakt mit an, ich bin sicher ihr könnt mehr als nur den Pinsel schwingen. Holt euch fachliche Betreuung, von dort bekommt ihr auch Kontakte zu Spezialisten, die ihr braucht. Aber ihr müsst preislich ein Auge drauf haben, dh holt euch immer mehr als ein Angebot und seid unbedingt selbst vor Ort und lasst euch erklären was wie geplant und gemacht wird.
Mein Mann führt eine Tabelle mit allen geplanten Arbeiten, Status, Angebot und ggf. Teilzahlung für bereits abgeschlossene Leistungen. Bei Kleinstunternehmern auch für Materialien, die aber nur gegen Vorlage der Rechnung. Niemals bezahlt für eine Leistung die nicht erbracht wurde. Je weiter es voran geht umso wichtiger ist diese Liste.
Vielen Dank für deine ausführliche Antwort und die wertvollen Tipps! Ich dachte mir auch schon, dass viele Standardlösungen bei dem Haus wohl nicht das richtige sind. Es gibt viele alte Stilelemente, die wir gerne erhalten möchten (Dielenboden, Stuck, Fenster mit Buntglaselementen z.B.), gleichzeitig möchten wir das Haus aber vor allem energetisch auf einen guten Stand bringen. Eine Einblasdämmung müsste zum Glück möglich sein. Dann müsste doch unabhängig von der Wohnfläche auch eine Wärmepumpe drin sein? Fenster und Dach inkl. Dämmung werden ja auch erneuert.
Lasst mal berechnen was die Wandfläche (innere Außenwände da keine Kondensation an der Wand entstehen soll) an Heizleistung bringt. Jugendstil heißt hohe Wände und damit in vielen Räumen mehr Heizfläche an der Wand als auf dem Boden. Und die Dielen können bleiben und die Wärmepumpe das tun was sie soll. Nur das gluckern der Heizkörper gibt es dann nicht mehr... Und Bilder müssen mit Bedacht aufgehängt werden.
Das war auch die Lösung für unser OG, nicht wegen den Dielen sondern wegen der Balkenlage. Die Traglast der Balken hängt von deren Abstand ab und in unserem Bauernhaus (BJ ca1900) war der Statiker sehr dankbar durch Wandheizungen im OG Traglast von den Balken wegzunehmen.