Wir verkaufen derzeit ein 2-Fam.-Haus. Bj 1970 in strukturschwacher Gegend/Dorf. Es hat einen Garten und noch einiges anderes dazu. Gibt sehr gute Busverbindungen. Sehr schön gelegen, im Grünen, wie im Urlaub. Rad- u. Wanderwege vor der Haustür. Kindergarten, Grundschule und (Schul)Bushaltestelle innerhalb weniger Gehminuten erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten innerhalb weniger Minuten mit dem PKW erreichbar. Definitiv muss die Heizung und die Elektrik neu. Ansonsten das, was jeder so individuell zu ändern mag. Saniert wurde es nie. Es ist aber keine Ruine oder im Jetzt unbewohnbar. Soweit zum "Rahmen".
Unsere Preisvorstellung liegt bei 180tsd Euro. Damit liegen wir deutlich unter dem Markt-, sogar unter dem Verkehrswert, weil wir wissen, dass es momentan schwer ist, etwas zu verkaufen, und auch schwerer, eine Finanzierung zu bekommen, gerade, wenn modernisiert werden muss. Wir haben einige Interessenten da gehabt, und der Tenor ging immer ins positive. Aber offenbar kann sich diesen Kaufpreis niemand leisten, oder will sich niemand leisten. Entweder wird abgesagt, weil finanziell nicht machbar, oder wir bekommen Gegenangebote, mit denen wir nichts anfangen können.
Aktuell: Ein Interessent, der es vermieten wollen würde, vorher etwas umbauen. Hat uns 135.000,- EUR Kaufpreis geboten mit einer langen Aufzählung an Investitionen, die er vornehmen würde/müsste. Unsere Kaufpreisvorstellung beinhaltet aber ja schon den Hintergrund, dass neben Heizung und Elektrik noch weiter modernisiert werden sollte.
Interessenten 2 wollten ebenfalls vermieten. Bekommen bei der Bank aber max. eine Finanzierung in Höhe von max. 150tsd EUR. Das wäre deren gebotener Kaufpreis.
Wir erleben nur sowas und mittlerweile sind wir irgendwie müde. Oder eher mürbe. Ja, eher mürbe. Wir werden oft hingehalten, haben aber auch keine großen Optionen, da uns aufgrund der strukturschwachen Lage auch nicht die Tür eingerannt wird.
Momentan sind es die einzigen beiden Interessenten. Und wir haben gehofft, die Letzten. Ich weiß jetzt ehrlich gesagt nicht, was mehr Sinn macht. Sollten die Interessenten 2 tatsächlich zusagen bzw 150tsd anbieten, würden wir das sogar machen, allerdings bin ich bei denen unsicher, ob die die Nebenkosten, sprich die Grunderwerbsteuer, zusammen bekommen, wenn sie nur den Kaufpreis finanzieren können. Der Interessent 1 ist deutlich zuverlässiger, kommt aus dem Dorf. Aber der Preisvorschlag ist total unrealistisch (für uns). Wir würden gerne einen Gegenvorschlag machen, aber wollen ihn als Option halten. Er hatte erst 125.000,- geboten, dann nochmal besichtigt und auf 135tsd erhöht.
Mir geht's jetzt nicht um Vermarktung mit Hilfe vom Makler oder sonstiges, sondern tatsächlich um Hilfe zum Umgang mit solchen Interessenten. Was könnten wir tun, um nicht so weit von unserer eigenen Vorstellung abzurutschen? Ich meine, einen Abschlag von 10 % zu machen ist ja marktüblich, aber doch nicht soviel wie die 2?
Wir wollen auf jeden Fall verkaufen, behalten ist keine Option.
Danke und VG emmalja
Kaufpreisvorstellung Haus halten
Wenn Ihr mit den 180.000€ schon unter Wert verkauft, dann würde ich nicht noch weiter runter gehen.
Bevor ich noch weiter Zeit und Nerven investiere, würde ich einen Makler mit dem Verkauf beauftragen und den beiden Interessenten definitiv absagen. Ihr könnt nichts dafür, dass die Leute nicht mehr Geld von der Bank bekommen. Macht deren Problem doch nicht zu eurem.
Baujahr 1970 und noch nie saniert, da stehen in nächster Zeit vermutlich noch ein paar mehr Sachen an als nur Heizung und Elektro. 1970 wurden z.B. noch gerne Bleirohre als Wasserrohre verwendet, Spritzasbest war erlaubt, das Dach ist mittlerweile über 50 Jahre alt, etc.. Habt Ihr ein Gutachten o.ä., das bestimmte Unwägbarkeiten ausschliesst? Ich vermute, dass viele potentielle Käufer durch genau diese Unwägbarkeiten abgeschreckt sind bzw. die durch einen entsprechend niedrigeren Kaufpreis abfedern wollen.
Das sich Besichtiger positiv äussern, hat nix zu sagen. Wir haben in all den Hausbesichtigungen, bei denen wir waren nie gesagt: 'Boah, was für eine Bruchbude', sondern freundlich gelächelt, die originelle Raumaufteilung gelobt und uns nie wieder gemeldet.
Du schreibst, Euer ausgerufener Preis liegt unter dem Verkehrswert. Wann und von wem wurde der ermittelt?
Grüsse
BiDi
HI,
naja, Elektrik neu, sind mal gut 30.000 €, Heizung neu, ggf. mit Wärmpepumpe, 45.000 €, ggf. Dach, das dürfte sicher mal nötig sein 50.000 €, Fenster, 20.000 €, Fassade neu streichen: 10.000 €
Also haben wir sicher Investitionen von mindestens 70.000 €, also sind wir schon bei 220.000 € was das Haus kostet. Mit Dach noch 270.000 €, Fenster 290.000 €, Fassade 300.000 €.
Schwupp kostet euer Haus das Doppelte.
Wir haben unser Haus Bj.1928 vor 8 Jahren gekauft und kernsaniert, wir haben damals für die Kernsanierung schon 70.000 € gezahlt, aber nur, weil wir dank Hilfe aus der Familie fast alles selbst machen konnten. Es gab in dem Haus keine Heizung und die Elektrik war noch aus dem Baujahr. Wasserrohre wurden komplett neu gelegt, Heizung logischerweise, neue Fenster usw.
Danach kam das Dach, da waren noch die ganze Mansarde mit schönen Asbestplatten verkleidet. Wir haben uns dann selbst um die Entsorgung gekümmert und auch viel selbst entfernt, weil das günstiger war, haben zum Glück einen Dachdecker gefunden, der nichts gegen Eigenleistung hatte. Trotzdem hat es dann gut 30.000 € gekostet. Dann noch der Hof mit 7.000 €,Fassade 12.000 €
Und das waren die Preise vor 8 Jahren, inzwischen ist das deutlich teurer geworden. Unsere Nachbarn haben uns gerade gezeigt, was sie an Kostenvoranschlägen für ein neues Dach bekommen haben. Na danke, das ist kleiner als unseres weil kein Mansarde, aber doppelt so teuer.
habe mein Elternhaus vor 1,5 J. verkauft. BJ 1967, großes Grundstück, Kleinstadt mit aber guter Infrastruktur, aber Kernsanierungsbedarf, ebenfalls noch nie was gemacht worden. Wir hatten eine sehr gute Maklerin. Wir haben 250 Tsd. bekommen. Es gab aufgrund des günstigen Preises (bzw. eben angesichts des Sanierunsgbedarfs realistisch kalkulierten Preises) sehr viele Besichtigungen. Gebote gab es letztlich ein paar dtl. unter Wert, die wir umgehend abgelehnt haben, da bereits realistisch bepreist. Den Zuschlag haben wir einem Paar gegeben das den Angebotspreis auch geboten hat. Die sind handwerklich vernetzt und haben nun eine Totalsanierung gemacht. Es gab noch einen Interessenten der wollte das Ganze für Monteure vermieten; das wollte ich nicht, dass das aus meinem Elternhaus wird.
-Wer von der Bank nur 150 Tsd bekommt, ist meiner Ansicht nach nicht der geeignete Interessent, da er sich dann die Sanierungskosten auch nicht leisten kann.
Ich würde an einen fachkundigen Makler übergeben. --Ich habe nun nichts mehr zu verkaufen, würde aber immer wieder einen Makler nehmen. Ich bzw. wir hätten das alleine so nicht geschafft.
Wie genau habt ihr denn den Verkehrswert des Hauses bestimmt?
Ich denke es ist naheliegend, dass ihr den Wert überschätzt. Was für euch noch ok ist, ist vermutlich für viele andere Renovierungsbedürftig. Das Haus ist über 50 Jahre alt. Ihr habt euch vermutlich einfach an den Zustand gewöhnt und nehmt es nicht wahr, was alles gemacht werden sollte, gerade wenn man frisch kauft.
An Euch, die geantwortet haben, ein Danke!
Wir haben den Verkehrswert durch die Ortsgerichtsvorsteher ermitteln lassen; die Frage danach kam ja öfter.
Wir sehen hier den Sanierungsstau und auch die ungünstige Lage des Hauses. Wir haben Kostenvoranschläge für Heizung (knapp 20tsd) und Elektrik ca. 12tsd). Dach ist vllt 20 Jahre alt, Fenster nicht wirklich älter.
Wir haben anfangs überlegt, selbst einzuziehen, daher ist uns im Grunde klar, wo die Knackpunkte sind. Daher auch kein Mondscheinpreis, sondern fair.
Wenn wir die Zusage von den Interessenten 2 bekämen, würden wir trotzdem an sie verkaufen. Was sie dann damit machen werden, geht uns ja nichts mehr an.
Um was für eine Heizung handelt es sich bei dem Kostenvoranschlag?
Wenn es keiner kauft ist es zu teuer. Unter dem Marktwert liegt ihr nicht, sonst hätte das Haus bereits den Besitzer gewechselt.
Meine Meinung, ich kann mich irren: die Perspektive wird erstmal nicht besser und vielleicht auch schlechter werden. Du solltest daher Abschläge in Kauf nehmen und bald zum Abschluss kommen. Verkaufst Du jetzt kannst Du jetzt von genau den Zinsen profitieren und sie dir sichern, die die Käufer abhalten. Verkaufst Du nicht liegt das Kapital brach und das Risiko ist da, dass Du später noch weniger bekommst. Der Spatz in der Hand kann deswegen finanziell die bessere Option sein, denn jeden Tag entgehen Dir heute Einnahmen aus dem Kapital.
Wirst Du das Geld nicht anlegen sondern nach Verkauf z.B. einfach ausgeben, dann kannst Du Dir auch leisten länger zu warten und auf bessere Zeiten oder Glück zu spekulieren.
Ein Makler vermindert die Attraktivität und ist zusätzlich ein Risiko das Dich wertvolle Zeit kosten kann. Du kannst mehrere Makler auf Dein Haus hinweisen und Provision anbieten, ohne bindenden Vertrag, und so evtl. deren Netzwerke nutzen.
Ich würde folgendes machen:
Nimm die das Angebot raus. Neue Fotos aus anderen Perspektiven zusammen mit einem wirklich attraktiven Preis. Der erste der kommt bekommt den Zuschlag. Diesen Plan und Preis nennst Du dem Interessenten bevor das neue Angebot online geht. So baust Du Druck auf ihn auf, weil das Haus schnell weg sein kann. Ich sehe da mindestens 140t€ vom Interessenten. Vielleicht auch 150t€, aber dann von jemand anderem als von ihm.
Ich würde nicht noch weiter unter Wert verkaufen die Finanzierung ist nicht euer Problem . Der Kaufpreis ist schon nicht besonders hoch nur vermutlich will halt kaum jemand wohnen in der struckturschwachen Lage das sind nur Leute die sich nicht mal den Kaufpreis leisten können . Die Interessenten die ihr da habt wollen da selber ja auch nicht einziehen sondern es als Investitionsanlage . Das merkt man an den Geboten kommt für die halt auch nur in Frage wenn es ein Schnäppchen ist . Die werden vermutlich recht viel Eigenkapital haben so das sie nur die Renovierung finanzieren müssen oder können viel selber machen. Da könnt ihr besser erstmal vermieten und zu einen späteren Zeitpunkt verkaufen .