Vielleicht hat jemand von euch Ahnung und kann mir das erklären 
Wir haben ein Haus gekauft und das Darlehen läuft noch mit Restschuld.
Jetzt gibt es die Chance im Wunschort zu bauen. Das Grundstück muss Ende 2025 gekauft werden und würde von uns neu finanziert werden. Der Hausbau soll dann sozusagen über den Hausverkauf finanziert werden. Allerdings bauen wir dann ja schon und wohnen noch in dem Haus… Bau soll ca 2027 losgehen.
Wir würden das Darlehen dann gerne mitnehmen um die Vorfälligkeit zu umgehen… nur wie ist dann der ganze Ablauf? Wann verkaufe ich dann sozusagen das Haus und woher bekomm ich nach Baufortschritt bereits das Geld?
Objekttausch Hausbau
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Hallo,
wir haben das vor ca 10 Jahren gemacht und es war gar kein Problem.
Der Kredit des alten Hauses wurde auf das neue umgeschrieben, für den Kauf des Grundstückes haben wir einen neuen Kredit aufgenommen. Für den Bau des neuen Hauses wurde ein Zwischenkredit abgeschlossen, der mit dem Kaufpreis des alten Hauses abgelöst wurde.
Sobald das Grundstück gekauft war und fest stand, wann das neue Haus fertig sein würde, haben wir das alte verkauft. Übergabedatum (und Zahldatum Kaufpreis) war das Datum der Fertigstellung des neuen Hauses (mit Puffer, versteht sich).
Es war gar kein Problem, das alte Haus so zu verkaufen - wir hatten das befürchtet, da eben Übergabedatum ca 1 Jahr später erst. Letztendlich hat es aber nur 4 Wochen gedauert, bis ein Käufer gefunden war.
Für den Zwischenkredit haben wir, da Auszahlung nach Baufortschritt erfolgt, nicht die Welt an Zinsen gezahlt. Eine Mietwohnung wäre deutlich teurer gewesen für die Zeit und auch einen zusätzlichen Umzug wollten wir uns nicht antun.
Warum soll es denn bei euch zwei Jahre dauern, bis mit dem Hausbau begonnen wird?
LG N.
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Hi du.
Ja so in etwa stelle ich mir das vor… es wird glaub nur spannend, was die Zwischenfinanzierung kostet. Danke für dein Feedback, dass hat mir Hoffnung gegeben, dass wir uns den Traum erfüllen können.
Der Grundstückskauf schiebt sich nach hinten, da man nur mit erteilter Baugenehmigung kaufen darf. Dafür wird das Grundstück gegen eine Anzahlung eben 12 Monate reserviert.
Wann genau wir Bauen würden, müssten wir dann schauen. Das war nur mal der durch den Bauzwang spätestmögliche Beginn…. Es wäre irgendwann zwischen 2026 und 2027. bezugsfertig müsste es Ende 2028 sein
Bearbeitet von Federweiss
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Sprich doch einfach mal mit der Bank, die können ja Zahlen liefern.
Die Zinsen für den Zwischenkredit waren bei uns damals ca 1 % höher als die für "normale" Baukredite. Aber wie gesagt, es wird ja nicht alles auf einmal ausgezahlt und somit fällt ja auch nur Zins für die bereits ausgezahlte Summe jeweils an. Tilgung gibt es ja nicht, da diese in einer Summe vom Hausverkauf erfolgte.
Das mit dem Grundstückskauf und dem Baubeginn so spät wie möglich, verstehe ich allerdings nicht.
Wie kann man eine Baugenehmigung bekommen, für ein Grundstück was einem nicht gehört?
Warum soll so spät wie möglich der Bau begonnen werden? Welchen Vorteil hat das?
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Hallo,
ich fürchte, dass ist nicht ganz so einfach, wie Du Dir das wünschst. Euer Darlehen ist am aktuellen Objekt besichert. Wenn Ihr dies verkauft, will der Käufer ein lastenfreies Haus übernehmen und Eure Bank wird ihren Anspruch auf Entschuldung aus dem Verkaufserlös geltend machen. Weiter werdet Ihr wahrscheinlich zwischenzeitlich eine Übergangswohnung brauchen. Sonst müsstet Ihr einen Käufer finden, der mit Euch für 2 Jahre einen Mietvertrag abschließen möchte. Nicht unmöglich, wird aber den Interessentenkreis stark einschränken.
Zur Vorfälligkeitsentschädigung: je nachdem zu welchem Zinssatz Ihr finanziert habt, ist die VVE vielleicht gar kein Problem, weil die Zinsen in den letzten Jahren stark gestiegen sind.
VG
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Die VVE ist leider recht hoch… wir haben nicht zu der Zeit gekauft als die Zinsen < 2 % waren
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Also ihr wollt euer aktuelles, selbst bewohntes Eigenheim verkaufen, um mit dem Erlös neu zu bauen?
Und das alte ist noch nicht abbezahlt?
Uff.
Wir haben ein Haus verkauft und ein anderes gekauft und saniert.
Allerdings finanziell weniger kompliziert, weil das alte Haus abbezahlt war.
Wir haben dann bei einer Bank zwei Kredite aufgenommen:
Einen, den wir über 10 Jahre abbezahlen und einen Kredit zur sog. Zwischenfinanzierung. Den Fachbegriff für diesen Kredit müsste ich nachgucken, aber der Clou war, dass wir eine größere Summe geliehen haben und 2 Jahre lang nur die Zinsen gezahlt haben. Sobald wir das Geld vom Hausverkauf hatten, durften wir sofort die gesamte Summe auf einmal tilgen und damit endete auch die Zinszahlung.
So richtig empfehlen kann ich das Vorgehen nicht.
Bei uns ging es gut aus. Aber wir haben echt gezittert, denn wir wussten ja vorher nicht hundertprozentig, ob wir das Haus zu unserer Vorstellung verkauft bekommen. UND ob das innerhalb dieser 2 Jahre klappt..
Wir haben extrem vorsichtig kalkuliert. Aber den Ukraine-Krieg mit all den Preissteigerungen haben wir nicht kommen sehen... die entsprechenden Lieferengpässe und Verzögerungen dadurch auch nicht.
Die Zinserhöhung schon.
Aber man bewegt sich sooo lange in einem riskanten Bereich, das kann schon schlaflose Nächte verursachen.
Sicherer ist es, das alte Haus zu verkaufen und dann eine Weile Miete zu zahlen bis das neue Haus fertig ist.
Klar, Miete kostet. Aber Zinsen ja inzwischen auch wieder...
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Ah Danke. Das war exakt der Weg, den ich mir ausgemalt habe. Die Nachteile habe ich verstanden
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Du musst das Haus vorher schon verkaufen und die Bank muss auch zu einem Objekttausch bereit sein… das ist reine Kulanz.
Bei uns ist es so, aber natürlich muss vorher das Haus verkauft werden. Es sei denn ihr könnt eine zusätzliche Zwischenfinanzierung auch noch bezahlen, aber auch da wird die Bank ganz genau prüfen. Die meisten können sich das nicht leisten.
Sofern die Käufer mitmachen, kann das Haus verkauft werden und ihr lebt dort zur Miete, bis ihr mit dem Hausbau fertig seid.
Da muss der Käufer aber viel Geduld beweisen.
Das möchte auch nicht jeder. Die meisten möchten die Immobilie dann ja selbst mal bewohnen. Also zeitlich solltet ihr das gut timen, kann auch mit einem vereinbarten späteren Übergabetermin laufen. Aber auch da muss der Käufer mitspielen.
So einfach ist das alles nicht und die aktuelle Situation für einen Hausverkauf je nach Region nicht so super. Wir erhalten für unser Haus, das 2017 neu gebaut wurde, weitaus weniger als gedacht. Den Leuten sind die Zinsen momentan auch zu hoch. Nachvollziehbar.
Wenn dann die Kohle durch den Verkauf geflossen ist, wird das Geld zwischengeparkt und falls ihr dann noch Mittel benötigt durch einen neuen zusätzlichen Kreditvertrag geregelt. So müsste es im Groben sein.
Oder ihr verkauft und zieht so lang nochmal in eine Mietwohnung bis ihr in den Neubau einziehen könnt… lasst euch mal beraten.
Bearbeitet von Violine86
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Danke für deine Beschreibung.
Ja einfach ist das alles nicht, aber ich möchte ja gerade prüfen, ob es überhaupt machbar ist und die Punkte sammeln, die schwierig werden könnten.
Also müsste ich prüfen, ob eine Zwischenfinanzierung teuer als die Miete ist…
Während das Geld „geparkt“ wird, musstet ihr da auch weiter die Zinsen bedienen bzw. Tilgen?
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Ja, das läuft weiter. Deswegen hätte man dann eine Doppeltbelastung…
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Mindestens eine Kröte werdet ihr bestimmt schlucken müssen. Miete während der Bauzeit, geringerer Verkaufspreis (wegen Eurer Rest-Nutzung), Vorfälligkeit oder höhere Zinsen für den neuen Kredit als ohne die Vorgeschichte machbar (bei wenig EK für den neuen Kredit). Mit anderen Worten habt ihr Extra-Kosten. Rechnet durch wo es am wenigsten sind.
Die Infos die fehlen, damit man eine bessere Idee der Situation hätte: wie gut sind die Zinsen des alten Kredites gegenüber heute? Wie viel ist abbezahlt bzw. wie viel Geld habt ihr insgesamt wenn man den abzieht Kredit? Sprich wie viel Eigenkapital? Geht der Neubau theoretisch auch ohne vorherigen Verkauf? Ist die Lage gut/Verkauf zu gutem Preis möglich?
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Ja, ich wollte das nur mal theoretisch durchspielen ohne Zahlen also welche Wege es gibt. Das nachher der Einzelfall betrachtet werden muss, ist mir klar.
Ich möchte ein Gefühl dafür, ob es überhaupt möglich ist… es wäre die Erfüllung eines Traums und nicht die finanziell klügste Entscheidung… das zumindest ist uns klar.
Das Leben ist aber ja kurz und Träume sollten verfolgt werden, natürlich aber nicht um jeden Preis
Der Neubau ist ohne vorherigen Verkauf bestimmt finanzierbar, da das aktuelle Darlehen über meinen Mann läuft bzw. Gerechnet ist und ich exakt gleich dann verdiene, aber du hast das Problem richtig erkannt: das komplette EK steckt in diesem Haus (125.000 Euro). Gute Zinsen werden wir da nicht bekommen. Allerdings würden wir ja erst 2027 das Bauen beginnen. Wer weiß was bis dahin ist.
Nur das Grundstück müsste eben bis Ende 2025 gekauft werden.
Das aktuelle Haus lässt sich gut verkaufen, da bin ich mir sicher… aber leider ist die VKE sehr hoch ….
Bearbeitet von Federweiss
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Musst du natürlich nicht schreiben. Wenn ihr 10% abbezahlt habt ist das ja was anderes als wenn es 60% sind. Die nächste Option wäre dann noch das aktuelle Haus zu vermieten. Keine VVE aber höhere Zinsen im neuen Kredit + Aufwand.
Ich würde bei der Bank nach Möglichkeiten für Kulanz suchen. Oder nach Möglichkeiten das aktuelle Haus zu beleihen um die neuen Zinsen zu reduzieren. Ansonsten ist es eine mehr oder weniger einfache Rechnung: wobei kommt ihr am besten raus? Ist es euch das wert und wie sind die Risiken jeweils für Euch.
Bearbeitet von Inaktiv