Hallo zusammen,
diesmal wende ich mich mit einem rechtlichen Thema an euch. Leider werde ich alleine durch Google nicht schlau genug.
Es geht um die Eigentumsverhältnisse eines Grundstückes im Rahmen des Hausbaus.
Zur Ausgangssituation:
Mein Mann und ich beginnen dieses Jahr mit dem Hausbau. Das Grundstück hat mein Mann vor einigen Jahren gekauft, somit steht er auch alleine im Grundbuch. Da wir das Haus aber gemeinsam bauen stehen wir beide im Bauantrag und werden beide Darlehensnehmer. Der Wert des Grundstücks liegt bei ca. 70.000 €.
Verheiratet sind wir seit 2024 (Zugewinn).
Wir erwarten noch dieses Jahr unser erstes Kind.
Eigentlich wollten wir das so beibehalten, dass das Grundstück auf ihn alleine läuft. Gründe dafür:
- Das Grundstück befindet sich in seinem Heimatort, neben seinen Eltern. Im Falle der Scheidung würde ich dort nicht wohnen bleiben.
- Mir ist wichtig, dass ich mein eingesetztes Vermögen + Zugewinn im Falle der Scheidung erhalte. Durch die Zugewinngemeinschaft sollte dies ausreichend gewährleistet sein.
Nun stellen wir uns die Frage ob wir das Grundstück vor dem Hausbau nicht doch noch auf uns beide umschreiben lassen sollen.
Der Hauptgrund für diese Überlegung wäre eine evtl. Steuerbelastung im Erbfall. Die Immobilie wird nach Fertigstellung einen Wert von ca. 800-900 TEUR haben. Sollte mein Mann versterben, müsste ich alles was über den Freibetrag hinaus geht versteuern. Somit wäre ein Aufteilung zu 50:50 sinnvoll.
Ergänzend hierzu: Wir würden vorab über ein Testament regeln, dass die Immobilie auf mich übergeht, solange die Kinder noch nicht volljährig sind.
Folgende Fragen sind mir noch nicht ganz klar:
- Ist meine Überlegung wegen der Erbschaftssteuer überhaupt richtig? Ich meine gelesen zu haben, dass eine selbstbewohnte Immobilie für den Ehepartner steuerfrei wäre.
- Die Aufteilung zu 50:50 wäre für meinen Mann nicht ganz fair, weil er mehr Eigenmittel und Eigenleistung einbringt als ich. Demnach wäre für mich eher ein Anteil von 1:3 realistisch. Im Scheidungsfall möchte ich gar nicht die Hälfte verlangen. Kann man trotzdem im Vertrag festhalten, wer genau wie viel € eingebracht hat für den Scheidungsfall?
Danke und viele Grüße
Hausbau: Eigentum Grundstück
Soweit ich weiß, aber ich lasse mich da sehr gerne eines besseren belehren, gehört denjenigen das Haus, auf dessen Grundstück es steht. Sprich aktuell deinem Mann. Was ich nicht ganz verstehe... Das Grundstück hat einen Wert von 70 Tsd Euro. Die komplette Immobilie einen Wert von 800 Tsd. Baut ihr eine Villa in einem Dorf?
Ich würde an eurer Stelle gemeinsam zu einem Fachanwalt gehen und sich beraten lassen. So das ihr rein rechtlich beide mit einem guten Gefühl an die Sache geht. Bei den Summen würde ich da nicht auf Halbwissen bauen. Alles Gute für euch!
Unter 500.000 € bekommst du kein Haus mehr mit ca 150qm Wohnfläche. Dazu kommen die Baunebenkosten, Garage und Garten. 800.000€ sind da normal in 2025. Das ist nicht mal was besonderes.
Ernsthaft? Eine Freundin von mir hat letztes Jahr ein Haus gebaut. Das waren laut ihr wirklich "nur" 300 Tsd insgesamt bezahlt. Gut, die Ausstattung ist jetzt nicht bombastisch, alà überall bodentiefe Fenster usw, und die Außenanlage liegt brach, und es sind etwas weniger als 150 qm, aber trotzdem... Sie haben aber zb auch den Trockenbau fast vollständig selber gemacht. Naja vielleicht wirklich massive Preissteigerung im letzten Jahr und vielleicht auch lageabhängig.
Grundstück und Haus sind nach dem Gesetz in Deutschland untrennbar miteinander verbunden. Damit wird ausschließlich dein Mann Eigentümer des Hauses, während du nur den Kredit mit abzahlst. Das wirst du spätestens in den Unterlagen sehen, denn da wirst du als Eigentümerin nicht drinstehen. Auch die Bank wird euch das noch anmerken.
Den Rest deiner Frage habe ich, um ehrlich zu sein, nur überflogen, da schon deine Grundannahmen nicht passen. Wie hier schon geschrieben wurde, solltest du in jedem Fall zu einem Fachanwalt für Familienrecht/Erbrecht gehen. Dafür kostet euer Haus einfach zu viel Geld, als dass du dich auf Angaben im Internet verlassen solltest.
Übrigens auch nachher beim Hausbau: die 5.000 Euro, die wir in unseren Bausachverständigen investiert haben, der den Bau begleitet hat, waren sehr gut investiertes Geld. Wenn es schief geht, liegt der Schaden nämlich im 6stelligen Bereich. Es gibt sogar fast fertig gestellte Häuser, die wieder abgerissen werden müssen, weil sie unbewohnbar sind. Also bei solchen Dingen bitte nicht zu sparsam sein.
Vielen Dank an die bisherigen Antworten!
Bitte nicht falsch verstehen - Natürlich verlasse ich mich nicht auf Angaben in Foren oder im Internet!
Wir lassen uns da natürlich auch noch beraten, bzw. hatten auch schon ein Gespräch.
Trotzdem möchte ich mich da selbst gut informieren und vorbereiten. Dabei helfen u.a. Erfahrungen in Foren durchaus weiter. Meine bisherige Erfahrung hat leider gezeigt, dass nicht alles was Anwälte, Steuerberater und Notare "beraten" auch richtig ist. Die verdienen schließlich daran. Und zur Klarstellung - ich investiere hier gerne Geld, wenn ich mich auf die Person und auf die Beratung verlassen kann. Da ist es aber leider nicht so einfach gute Ansprechpartner zu finden.
Trotzdem möchte ich noch auf ein paar Rückfragen eingehen:
- Wie kommt der Wert von > 800 Tsd. € zustande?
Ganz einfach - in Bayern liegen die Baukosten bei 3.500 €/qm. Bei einer Wohnfläche von 200 qm, Keller, Doppelgarage und Außenanlagen kommt man da trotz eines niedrigen Grundstückswerts mittlerweile leicht auf einen Verkehrswert von > 800 Tsd. € nach Fertigstellung.
- Mir ist auch klar, dass ich nicht per Gesetz (Mit-)Eigentümerin des Grundstücks bin, d.h. ich habe keine Entscheidungsgewalt, was Verkauf, etc. angeht. Aber das will ich gar nicht! Im Falle der Scheidung, bin ich weg aus dieser Immobilie bzw. aus diesem Dorf - mein Mann soll da gerne wohnen bleiben oder das Haus verkaufen. Das ist mir relativ egal. Mir ist nur wichtig, mein eingesetztes Geld wieder zu bekommen. Und da greift m.E. der Zugewinn. Es wird ja alles gut dokumentiert, wer wie viel einsetzt und wäre dann auch im Scheidungsfall nachvollziehbar.
Mir ging es mit dem Beitrag hauptsächlich um die Frage, ob eine selbstgenutzt Immobilie im Erbfall steuerfrei oder steuerpflichtig ist. :) Nicht um eine Beratung.
Paragraph 13 Absatz 1 Nr. 4b Erbschaftsteuergesetz:
Erwerb des "Familienheims" ist steuerfrei, aber nur, wenn du es danach auch selbst nutzt. Im Falle eines Verkaufes etc. ist es steuerpflichtig.
Dazu würde ich mich aber auch lieber nochmal beraten lassen. Und wenn du Angst hast, falsch beraten zu werden, würde ich einfach zu zwei verschiedenen Anwälten gehen. 👍
Ich glaube Erbschaftssteuerfrei wäre es nur dann, wenn ihr noch 10 Jahre in der Immobilie lebt, was wohl nicht der Fall wäre, wenn dein Mann versterben sollte, wenn die Kinder schon Jungendliche sind, denn du scheinst ja dort weg zu wollen eigentlich
Ich möchte darauf eingehen:
- Mir ist wichtig, dass ich mein eingesetztes Vermögen + Zugewinn im Falle der Scheidung erhalte. Durch die Zugewinngemeinschaft sollte dies ausreichend gewährleistet sein.
Zugewinn ist ja Vermögen am Tag der Ehe vs Vermögen am Tag der Trennung. Und dann werden auch erst noch die Schulden abgezogen. Ggf bleibt dann nichts mehr für den Zugewinn. Das solltest du im Hinterkopf behalten.
Bei dem ganzen rechtlichen kenne ich mich nicht aus. Ich bin aber über folgendes gestolpert:
"Die Aufteilung zu 50:50 wäre für meinen Mann nicht ganz fair, weil er mehr Eigenmittel und Eigenleistung einbringt als ich. Demnach wäre für mich eher ein Anteil von 1:3 realistisch. Im Scheidungsfall möchte ich gar nicht die Hälfte verlangen."
Ihr bekommt ein Kind. Wer bleibt bei den Kind Zuhause? Wer wird danach Teilzeit arbeiten? Sollen noch weitere Kinder kommen? Wie lange wirst du (ich vermute jetzt einfach Mal, dass du es übernehmen wirst) danach in Teilzeit arbeiten?
Mein Mann verdient ungefähr das 2,5 fache von mir, Tendenz steigend. Wir stehen beide in Grundbuch, mir gehört die Hälfte des Hauses, wenn wir es irgendwann abbezahlt haben. Und zwar deshalb, weil ich die Kinder betreut, Abstriche im Job mache etc. Das gebe ich zu bedenken.
Völlig richtig.
Gleichzeitig ist es aber auch richtig, festzuhalten wer welches Vermögen einbringt, dass ggf. aus der Zeit vor der Ehe stammt, also Anfangsvermögen. Aber auch das kann man offiziell verschriftlichen lassen, wer welchen Anteil an EK aus Anfangsvermögen begeistert hat. Das muss dann berücksichtigt werden beim Ausgleich im Scheidungsfall. Deshalb sollte man trotzdem 50/50 im Grundbuch stehen.
@TE: Welches Interesse sollte en Notar oder Fachanwalt haben euch falsch zu beraten? Er bekommt sein Geld ja so oder so?