Mietkauf: Eigentum ohne Risiko?

Abgeschlossen werden beim sogenannten Optionsmodell zwei Verträge. Zum einen ein Mietvertrag über eine bestimmte Immobilie, zum anderen ein Kaufvertrag, der Ihnen eine Option auf den späteren Erwerb dieser jetzt gemieteten Immobilie nach meist 10 bis 15 Jahren gibt. Diese Option können sie wahrnehmen, müssen es aber nicht. Je nach Gestaltung der Verträge werden Teile der gezahlten Miete bei einem späteren Kauf angerechnet. Bei einer anderen Variante kaufen Sie die Immobilie sofort, und der Verkäufer stundet den Kaufpreis für einen festgelegten Zeitraum X. Die Käufer zahlen dann eine mietähnliche Monatsrate für Zinsen und Tilgung. Nach Ablauf der Mietzeit zahlen Sie dann den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer.

Wie gut ist das Geschäft für mich?

Für Sie als Mieter und späteren Käufer ist das Geschäft vor allem dann attraktiv, wenn ein Großteil der gezahlten Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird. Als Faustregel sollte gelten: Nur wenn 80 Prozent der gezahlten Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird, besteht die Chance, ein gutes Geschäft zu machen. Wird weniger angerechnet, wir das Geschäft zunehmend unattraktiver: Denn wenn Sie ohnehin nur eine Miete zahlen, die nicht angerechnet wird, können Sie auch als klassischer Mieter wohnen bleiben und Kapital ansparen für die konservative Immobilienfinanzierung.

Was für Vorteile habe ich?

Beim Optionskauf tragen Sie natürlich nicht das Risiko, dass sich die Immobilie im Wert verschlechtert oder schlechter entwickelt als gedacht: Dieses Risiko trägt der Verkäufer oder Bauträger. Auch bleiben Sie unter dem Strich flexibler, weil Sie die Immobilie kaufen können – aber nicht müssen. Müssen Sie umziehen, ziehen Sie die Option nicht und können ohne eine Immobilie als „Klotz am Bein“  umziehen. Und Sie kaufen auf Probe: Gefallen Ihnen die Lage oder die Nachbarn nicht, können Sie wieder ausziehen.

Welche Nachteile habe ich?

In aller Regel wird der Mietkauf teurer werden als ein Direktkauf der Immobilie. Wenn also eine Finanzierung möglich ist, dann sollten Sie lieber selber finanzieren und kaufen. Eine weitere Fußangel: Geht der Verkäufer in den ersten Jahren Pleite, haben Sie als Mieter keine Sicherheiten – die gezahlte Miete ist dann verloren, und ob ein Kauf jemals zustande kommt, ist sehr fraglich. Rechtlich werden beim Mietkauf oft Fehler gemacht, wenn der Vertrag nicht notariell beurkundet wird. Die Folge. Der Vertrag ist unwirksam, weil die notarielle Beurkundung bei einem Immobilienkauf als Formerfordernis zwingend vorgeschrieben ist.

Verbraucherschützer warnen

Aber auch andere Punkte machen Verbraucherschützer skeptisch. So gelten Mietkauf-Immobilien nicht selten als schwer vermittelbar. Verramscht wird mit dem vermeintlich günstigen Mietkauf oft das, was sonst keiner haben will, so die Einschätzung. Dazu kommen oft undurchsichtige Vertragsmodelle, die immer wieder kritisiert werden. So müssen die Mieter und potenziellen Käufer oft nicht nur die Miete schultern, sondern ihnen wird gleich ein Sparvertrag mitverkauft, mit dem das fällige Eigenkapital angespart werden soll. Solche Verträge sind aber oft teuer und unrentabel. Vorsicht ist auch bei Genossenschaften geboten, die den Mietkauf erst nach dem Kauf von Genossenschaftsanteilen möglich machen – meist mit einer Einlage im fünfstelligen Bereich. Wer dieses Geld hat, der kann auch zur Bank gehen und die Immobilie selbst kaufen!

Kleingedrucktes Im Mietvertrag beachten

Wenn Familien sich trotzdem für einen Mietkauf entscheiden, sollten sie die Mietverträge genau prüfen lassen. Anders als bei klassischen Mietverträgen werden bei den Mietkaufverträgen viele Risiken auf die Mieter abgewälzt. So ist oft die Instandhaltung bis hin zu Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen Mietersache – ein unabsehbares finanzielles Risiko, das schnell im Schulden-Desaster der Familie enden kann. Und auch das Kündigungsrecht ist oft sehr vermieterfreundlich ausgelegt – so wird der Mietkauf schnell zur Belastung, wenn der Vertrag nicht aufgelöst werden kann. Das Problem: Leider sind die Verträge rechtlich in der Grauzone, sodass bisher wenig zugunsten der Mieter geregelt werden konnte.